¿Qué Es Una Escritura De Ejecución Hipotecaria?

Algunos propietarios enfrentan decisiones financieras difíciles, especialmente cuando están desempleados y viven con ahorros cada vez más escasos. Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede ser una de las opciones a las que recurren los propietarios durante las dificultades económicas prolongadas.

¿Qué es una escritura de ejecución hipotecaria?

Una ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que el título de propiedad de una vivienda se transfiere del propietario a su prestamista hipotecario. Como resultado, los propietarios de viviendas ya no están obligados a pagar su hipoteca y se liberan de la deuda hipotecaria. Esta es una opción para aquellos que tienen poco o ningún capital en su casa y no pueden pagar su hipoteca mensual.

Una escritura en sustitución es un documento legal firmado por un arrendador para efectuar la transferencia, dijo Jackie Boies, directora sénior de servicios de vivienda y bancarrota de Money Management International, una firma de asesoría de deuda sin fines de lucro con sede en Sugar Land, en Texas.

Una vez que se realiza la escritura, el prestamista intentará vender la casa para pagar la deuda restante.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria vs ejecución hipotecaria

Hay varias diferencias entre una escritura de ejecución hipotecaria y una ejecución hipotecaria. Principalmente, una escritura en reemplazo es un acuerdo mutuo entre un arrendador y su prestamista, y en el caso de una ejecución hipotecaria, el prestamista recupera involuntariamente la propiedad después de un período prolongado de falta de pago por parte del arrendador. Este proceso ayuda a los prestatarios a minimizar el impacto en su puntaje crediticio.

Una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria suele ser el último recurso para que los propietarios eviten la ejecución hipotecaria, dijo Alesia Parker, gerente de sucursal de Silverton Mortgage, un prestamista de vivienda con sede en Atlanta. En una situación de ejecución hipotecaria, si la casa se vende por menos de la cantidad adeudada en la hipoteca, el banco puede demandar al propietario por cualquier cantidad que no pueda recuperar.

“Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria puede ayudarlo a evitar demandas”, dice Parker."A menudo es una transacción más tranquila que una ejecución hipotecaria, lo que significa que ayuda a los propietarios a evitar parte de la vergüenza y algunos de los costos asociados con la ejecución hipotecaria. El crédito de los propietarios también puede verse menos afectado que en el caso de una ejecución hipotecaria total."

Aunque los propietarios pueden tener que esperar de tres a cinco años para comprar otra casa después de una escritura de ejecución hipotecaria, enfrentan los efectos a largo plazo de la ejecución hipotecaria y pueden tener que esperar hasta 10 años.

Cómo obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

Obtener una escritura en sustitución no siempre es fácil;Algunos prestamistas hipotecarios no estarán de acuerdo, según la condición actual de la propiedad y si existen gravámenes fiscales o juicios en su contra por impuestos a la propiedad no pagados. Los prestamistas son responsables de los juicios o gravámenes fiscales, explicó Boies, por lo que deben tener en cuenta el costo de la descarga de los gravámenes en virtud de la prenda en lugar.

Los propietarios de viviendas deben ser elegibles para una escritura en lugar de una escritura y deben esperar hablar con un agente hipotecario para conocer todas sus opciones.

"El representante analizará su situación financiera y confirmará que no puede pagar su hipoteca, que necesita una opción de disposición y cuál es la más adecuada", dice Boies.“Su agente hipotecario no tiene que ofrecer una escritura en su lugar. »

Algunos factores determinantes se basan en los requisitos de Fannie Mae, Freddie Mac, USDA o VA (si el préstamo está garantizado por cualquiera de las partes) y el valor de mercado actual de la vivienda.

Por qué los prestamistas pueden rechazar su acuerdo de escritura alternativo

Como prestatario, una escritura a cambio puede ser una buena opción. “Su agente hipotecario no tiene que ofrecer una escritura a cambio”, dice Boies. Sus posibilidades de ser aprobado dependen de una variedad de criterios, que incluyen:

• El saldo actual de su hipoteca
• Número de pagos en los que está atrasado
• valor de la propiedad
• condiciones del mercado inmobiliario local

Si el prestamista piensa que puede vender su propiedad rápidamente y recuperar el costo, puede estar de acuerdo. Si las casas se están vendiendo lentamente en su área, es posible que los prestamistas no quieran hacerse responsables de las reparaciones después de que usted se mude.

Ventajas y desventajas de la escritura en lugar

Ventaja

• Esto puede tener un impacto menor en su puntaje de crédito.
• Puede permitirle comprar una casa antes.
• Menos vergüenza pública, su casa no se incluirá en la lista de ejecución hipotecaria para que los vecinos puedan verla.

Los propietarios de viviendas que han agotado todas las opciones pueden encontrar que una escritura en lugar de una escritura es una solución más favorable ya que el impacto en su crédito es generalmente menos dañino que una ejecución hipotecaria.

"Si bien esto aún puede tener un impacto negativo en su crédito, algunos prestamistas pueden favorecer a los prestatarios que cumplen con un convenio en lugar de una ejecución hipotecaria", dijo Parker.

Los costos para los prestamistas y los propietarios también son generalmente más bajos para las escrituras en lugar de escrituras, señaló Parker, porque se eliminan los litigios y el proceso de venta de la propiedad.

Defecto

• Tendrás que devolver tu casa antes.
• No puede buscar otras opciones, como modificaciones de préstamos potencialmente mejores o condonación de hipotecas.
• Puede perder cualquier interés en la propiedad que pueda tener.

El mayor inconveniente es que el prestatario pierde la propiedad y cualquier ingreso o inversión asociada con ella. A la mayoría de los propietarios les resulta difícil deshacerse de una casa en la que se han esforzado mucho para comprarla y mantenerla.

"Tomar y aceptar esta difícil decisión es el primer obstáculo", dijo Boyce.“Una vez que se ha tomado una decisión, muchos compradores finalmente obtienen la tranquilidad que han estado buscando. A Deed in Lieu es un método menos disruptivo de renunciar a una casa."

Otra desventaja es que los propietarios no tendrán control sobre la venta de su casa y cuánto recupera la compañía hipotecaria después de la venta. También pueden solicitar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria sin darse cuenta de que hay otras opciones. Los propietarios a menudo pierden varios pagos antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria, por lo que tienen tiempo para buscar alternativas.

Escrituras en lugar de sus impuestos

La Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria, que se prorrogó hasta diciembre de 2025, libera a los propietarios del pago de impuestos sobre la parte de su deuda cancelada mediante escrituras en lugar de ejecución hipotecaria. Boyce dijo que no estaba claro si la ley se extendería o se incluiría potencialmente en otras medidas que se están considerando para proteger a los propietarios.

"Debe hablar con su profesional de impuestos sobre cualquier responsabilidad fiscal que pueda tener en función de su situación financiera particular", aconseja.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Si está atascado, no espere hasta el último minuto para analizar sus opciones, incluida una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, con su prestamista hipotecario o administrador. No espere hasta que no haga un pago para comunicarse con su prestamista, dice Parker.

"Si llaman, no temas hablar con ellos y abrir su correo electrónico; evitar el problema no lo resolverá", dijo Boyce.

Si alguna vez se ha atrasado con uno o más pagos, es una buena idea ser honesto acerca de su situación financiera y ver si su prestamista está dispuesto a trabajar con usted para evitar la ejecución hipotecaria.

Tenga en cuenta que los efectos a largo plazo de una Escritura en lugar de escritura no son tan graves como una Escritura en lugar de escritura: una Escritura en lugar de escritura aparecerá en su informe de crédito y afectará su puntaje de crédito, pero el impacto no será tan perjudicial como una ejecución hipotecaria

Modificación de préstamo

También puede discutir sus opciones con un asesor de deuda sin fines de lucro que puede revisar su situación financiera y luego comunicarse con su prestamista para una modificación de préstamo. Las modificaciones de préstamo son similares a la refinanciación y pueden ayudarlo a ponerse al día con su hipoteca y evitar la ejecución hipotecaria por completo.

Vender corto

Una venta corta es otra opción para los propietarios que enfrentan dificultades financieras y luchan para pagar su hipoteca. Al igual que una escritura de ejecución hipotecaria, en una venta corta, el propietario de la vivienda y su prestamista llegan a un acuerdo, pero en este caso el acuerdo es vender la vivienda por menos del saldo de la hipoteca.

“Una vez que se cierre el trato, el prestamista perdonará el saldo restante del préstamo”, dijo Parker.“Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es diferente porque transfiere la propiedad al prestamista en lugar de venderla a un nuevo comprador. »

El prestamista puede exigir que se venda la casa e intentar una venta corta antes de aceptar una escritura en lugar de la misma. De cualquier manera, "si acepta una venta corta o una escritura en su lugar, quiere asegurarse de no ser responsable del saldo pendiente de la hipoteca", dice Boyce.