¿Qué Es Una Venta Corta?

Las ventas al descubierto fueron comunes entre 2008 y 2012, pero son raras en el floreciente mercado inmobiliario actual. Sin embargo, estas ventas a bajo precio pueden volver a ser parte de la compra de una casa. Una venta corta puede producir un buen negocio en una propiedad, pero por lo general requiere algo de perseverancia y paciencia, así como mucha suerte.

¿Qué es una venta corta?

Definición de venta corta

Una venta corta ocurre cuando un prestamista hipotecario acepta pagos de hipoteca que son más bajos de lo que se debe para facilitar la venta de una propiedad por parte de un propietario con dificultades financieras. El prestamista perdona el saldo restante del préstamo.

Comprar una casa a través de una venta corta es diferente de comprar una propiedad en una subasta de ejecución hipotecaria o comprar una propiedad que en realidad es propiedad de un banco, conocida como REO o Propiedad de propiedad de bienes raíces.

Una venta corta solo se realiza con el permiso del prestamista si el valor de la vivienda ha bajado y el titular de la hipoteca debe más de lo que vale la vivienda. En este caso, el propietario tiene un patrimonio neto negativo y es posible que deba vender la casa.

Ventas cortas y ejecuciones hipotecarias

Una venta corta no es lo mismo que una ejecución hipotecaria. En una situación de ejecución hipotecaria, el prestamista recupera la propiedad y luego intenta venderla lo suficiente para recuperar el costo. En una venta corta, el prestamista admite que no recuperará su pago y se considera una mejor opción que lidiar con la burocracia involucrada en la ejecución hipotecaria, luego procede a procesar una transacción por separado.

¿Quién se beneficia de las ventas en corto?

Las ventas al descubierto son una mezcla para compradores, vendedores y prestamistas.

Si es vendedor, una venta corta puede dañar su crédito, pero no tanto como una ejecución hipotecaria. También dejará su casa sin un centavo en la transacción, lo que dificultará encontrar otro lugar para vivir y pagar.

Sin embargo, la venta al descubierto puede protegerlo contra la ejecución hipotecaria y su impacto negativo en su crédito. Siempre que el propietario pueda convencer al prestamista de que informe la deuda a las agencias de crédito como "pagada en su totalidad", una venta al descubierto es menos dañina que una ejecución hipotecaria.

El comprador obtuvo la propiedad a un precio más bajo, pero la propiedad probablemente tenía sus propios problemas (considere arreglar el nivel superior) y el trato requirió bastante papeleo para completarse. El prestamista puede incluso exigir al comprador que pague costos de cierre adicionales que generalmente se le cobran al vendedor.

El prestamista sufriría una pérdida financiera, pero probablemente no tanta como en una ejecución hipotecaria.

En una venta corta, el producto de la transacción es menor que la cantidad que el vendedor debe pagar por la hipoteca y el costo de la venta. Para cerrar el trato, todos los que deben dinero deben aceptar aceptar menos dinero o nada. Esto complica las ventas en corto, que son lentas y suelen fallar.

En la mayoría de los casos, todos ganan algún tipo de ventaja en las ventas en corto, aunque todos también ceden un poco. En última instancia, vender al descubierto se trata de evitar un resultado peor.

¿Debo vender mi casa a través de una venta corta?

La venta al descubierto depende de su situación personal y de lo que funcione mejor para usted a largo plazo. Si no puede pagar su hipoteca y los precios de las casas bajan en su área, es posible que no tenga otra opción. Vender al descubierto puede ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria y, por lo tanto, a preservar su crédito hasta cierto punto.

¿Cuánto tiempo se tarda en vender en corto?

Las ventas cortas pueden durar desde unas pocas semanas hasta varios meses. Debido a que las ventas cortas son transacciones complejas, tienden a tomar más tiempo. Además, el prestamista original debe revisar la oferta de venta corta para determinar si será aceptada. Es posible que los prestamistas no acepten una oferta de venta corta si creen que pueden ganar más dinero a través del proceso de ejecución hipotecaria.

Puede reducir el tiempo que lleva trabajar con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en transacciones de venta corta. Una venta corta es una transacción de bienes raíces y necesita la ayuda de un agente o abogado con experiencia.no todoTener un agente de bienes raíces de su lado que sepa cómo funciona una venta corta y haya negociado con otros aumentará sus posibilidades de cerrar el trato.

¿Con qué frecuencia fallan las ventas cortas?

Las ventas cortas son complejas, lo que significa que a menudo fallan. Para reducir el riesgo de una venta corta fallida, tenga listos los siguientes artículos:

1. Letra de dificultad

Esta carta explica por qué no puede pagar su préstamo. Debe incluir detalles sobre por qué realmente no puede realizar el pago, sin explicar por qué está cansado de enfrentar dificultades financieras. Por ejemplo, un prestatario no recibirá una carta convincente si apenas puede pagar su hipoteca, pero puede recibirla si recorta gastos en otras áreas. Los prestatarios que han perdido su trabajo, están luchando contra una enfermedad grave y no tienen ahorros tendrán una mejor oportunidad.

2. Comprobante de ingresos y bienes

Si el vendedor tiene dinero en el banco, incluido un fondo de jubilación, es menos probable que el prestamista deje pasar la deuda. La prueba de ingresos y bienes debe incluir el impuesto sobre la renta y los estados de cuenta bancarios de al menos dos años. A veces, los vendedores son reacios a mostrar estos documentos porque entran en conflicto con la información de la solicitud de préstamo original, que puede no ser del todo precisa. Si es así, es poco probable que se cierre el trato.

3. Análisis comparativo de mercado (CMA)

Un análisis de mercado comparativo (CMA) considera el valor de propiedades similares para estimar el valor de la casa que está vendiendo. Ayudará a su caso si puede demostrar que el valor de su casa ha bajado y que es poco probable que su precio aumente lo suficiente como para cubrir su saldo. El análisis debe incluir propiedades comparables (cuanto más nuevas, mejor) que se hayan vendido en los últimos seis meses.

4. Lista de privilegios

Determine el número de gravámenes sobre la propiedad; puede haber más de uno. La buena noticia es que desde finales de 2008, el IRS ha estado dispuesto a eliminar los gravámenes fiscales federales. El IRS no perdonará los impuestos atrasados ​​adeudados por los propietarios de viviendas;Es solo que ya no se requiere que se pague el gravamen antes de que se venda la propiedad. Un único gravamen hipotecario es un problema fácil de resolver.

Alternativa de venta corta

Por supuesto, otra opción para la venta al descubierto es que el prestamista hipotecario embargue su casa. Sin embargo, tener una ejecución hipotecaria en su registro puede dificultar la obtención de una hipoteca en el futuro, por lo que este debe ser su último recurso, no el primero.

Otra opción potencialmente mejor es una modificación de préstamo, que ajusta los términos de su préstamo para que sus pagos mensuales sean más asequibles. A diferencia de la refinanciación, las modificaciones de préstamos generalmente no requieren una tasación de la vivienda, por lo que son más fáciles de obtener cuando no puede quedarse con su casa.

Cómo comprar una casa corta

Con una venta corta, no solo podrá comprar una casa a un buen precio. Aquí hay una descripción general de la compra de una casa en corto:

• Los prestamistas deben estar de acuerdo. Primero, el prestamista debe estar de acuerdo con la venta corta. Con una venta de casa regular, el vendedor usará los ingresos para pagar el préstamo original. En una venta corta, la casa se vende por menos del monto adeudado por el vendedor, por lo que el prestamista no puede recuperar todo el dinero. Por lo tanto, el prestamista original debe estar de acuerdo con la venta.
• Los vendedores deben demostrar que no tienen elección. Los vendedores deben mostrar algún tipo de dificultad. Es más probable que los prestamistas estén de acuerdo si pueden demostrar que no pueden seguir haciendo los pagos de la hipoteca y posiblemente incumplir, especialmente si el prestamista no quiere pasar por el proceso de ejecución hipotecaria y luego vender la casa.
• El precio de la vivienda debe corresponder al valor de mercado. En muchos casos, se produce una venta corta porque el mercado se está debilitando y, como resultado, el valor de las viviendas está cayendo. El precio pagado por el comprador debe ser generalmente el valor de mercado.
• Las transacciones de venta corta deben ser divulgadas. Finalmente, cuando una casa se cotiza por menos de la hipoteca, esto debe informarse por adelantado. Los compradores potenciales deben saber que la casa se vende por menos del saldo de la hipoteca, por lo que tendrán la tarea de negociar con el prestamista y con el vendedor.

Pasos para comprar una casa a través del proceso de venta corta

Según Bobbi Dempsey, coautora de "La guía completa para idiotas para comprar ejecuciones hipotecarias", una venta al descubierto típica implica una serie de pasos, generalmente en este orden.

1. Identificar posibles ventas cortas
2. ver la propiedad
3. Haz tu investigación
4. Encuentra todos los gravámenes e hipotecas
5. Calcular financiación
6. póngase en contacto con el prestamista
7. Complete la solicitud de venta corta del prestamista si lo desea
8. propuesta de montaje
9. negociar términos
10. Se llegó a un acuerdo

Paso 1: Identifique posibles ventas cortas

Encuentre pre-ejecuciones hipotecarias en su área viendo listados en línea, buscando listados judiciales, avisos legales o utilizando un agente de compradores con experiencia.

Primero, trate de determinar cuánto debe por la casa en comparación con el valor aproximado de la casa. Si parece alto, es un buen candidato, ya que indica que los vendedores pueden tener dificultades para venderlo lo suficiente como para pagar el préstamo. Abandone las casas donde el propietario tiene una gran cantidad de capital en la casa: los prestamistas pueden preferir embargar y revender a un precio más cercano al valor de mercado.

Paso 2: Ver propiedades

Evalúe su estado y obtenga una estimación aproximada del costo de reparación o renovación. Si necesita trabajo, que muchos compradores "normales" no considerarán, bien por usted.

Paso 3: Investigue

¿Cuánto vale el bien?¿Cuál es el potencial de ganancias?Si usted es un inversionista, o incluso un propietario que planea vivir en esta casa por un corto tiempo, querrá aprovechar esta transacción.

Paso 4: encuentre todos los gravámenes e hipotecas

Pregunte qué gravámenes tiene el vendedor o el agente sobre la propiedad y qué prestamista es el principal titular del gravamen. Confirme esta información con una búsqueda de título antes de cerrar el trato para asegurarse de que la propiedad esté libre de gravámenes no revelados.

Paso 5: Determinar la financiación

Es esencial. Necesitas saber cómo vas a pagar por la propiedad. Si usted es un buen riesgo crediticio, los prestamistas existentes pueden estar dispuestos a prestarle un préstamo. Dado que ya tienen mucha información sobre usted en los documentos de venta al descubierto, pueden acelerar el proceso de solicitud de préstamo.

Es importante comprender que en las ventas en corto debe poder actuar con rapidez. Una vez que se hace un trato, los prestamistas generalmente solo necesitan 20 días para cerrar el trato. Es demasiado tarde para empezar a comprar hipotecas ahora.

Paso 6: Póngase en contacto con los prestamistas

Usted o su agente deben estar en contacto con el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista, o posiblemente con el departamento de recuperación de recursos, en lugar de con los departamentos de cobro o servicio al cliente, que solo están interesados ​​en el cobro de pagos de préstamos atrasados.

Encontrar un tomador de decisiones puede ser uno de los mayores desafíos al comenzar. Primero debe pedirle al arrendador que complete y firme un poder notarial (generalmente notariado) que autorice al prestamista a discutir la hipoteca con usted.

Paso 7: Complete la solicitud de venta corta del prestamista, si es necesario

Muchos prestamistas tienen aplicaciones específicas para solicitudes de venta corta. Si no tienen una solicitud de venta corta, averigüe qué documentos necesitan para ser considerados para una venta corta.

Paso 8: armar la propuesta

La propuesta generalmente incluye un conjunto de documentos, incluida una solicitud y una carta de permiso, así como:

• contrato de compra y venta
• carta de socorro
• declaración del valor de la propiedad
• Descripción detallada de costos y responsabilidades
• factura

Paso 9: Negociar los términos

No es raro que un prestamista rechace su oferta o haga una contraoferta. Al igual que con cualquier transacción de bienes raíces, debe determinar de antemano cuál es su máximo absoluto y no tener miedo de retirarse si el prestamista no cumple con sus requisitos.

Paso 10: Completa la transacción

Una vez que tenga un acuerdo aceptable para las tres partes (usted, el vendedor y el prestamista), ponga todo por escrito y documéntelo formalmente. Asegúrese de que el vendedor comprenda todos los términos de la transacción. El siguiente paso es cerrar y la propiedad es tuya.

Errores comunes que cometen los compradores que venden en corto

• omitir la inspección de la casa – Una inspección de la vivienda puede ayudarlo a identificar problemas que de otro modo podría pasar por alto, como reparaciones o mantenimiento necesarios. Si nota un problema importante, es posible que desee salirse del trato. Aún mejor: contrate a un contratista o ingeniero de construcción en caso de que una inspección revele un problema complejo. Pueden proporcionar información valiosa sobre los costos de remediación, lo que puede ayudarlo a tomar decisiones de venta más informadas.
• Ignorar información legal y de seguros – Una declaración de divulgación típica indicará si la casa se encuentra en una llanura aluvial o ha sido objeto de renovaciones no autorizadas. Sin embargo, las propiedades de los bancos a menudo se venden tal como están sin ninguna divulgación, por lo que los compradores deberán realizar una investigación adicional sobre la vivienda.
• muy poco tiempo para cerrar – Cerrar una casa puede llevar tiempo en circunstancias normales, y cerrar una venta corta suele llevar más tiempo. Asegúrese de tener en cuenta este tiempo en su planificación.
• triste de un mal hogar – Los bienes raíces son un mercado emocional: es fácil enamorarse de una casa una vez que empiezas a imaginarte viviendo allí. Sin embargo, debe recordar que principalmente está realizando transacciones financieras. No crea que obtendrá mucho de esto, dice Jim Randel, inversionista de bienes raíces de Connecticut y autor de "The Skinny in the Housing Crisis". Considere cuánto necesita gastar en su casa para que sea habitable, si puede alquilarla por menos de los pagos de su hipoteca y qué sucede si el valor de la casa baja. Estos factores tangibles, no las emociones, deben guiar sus decisiones.

Información adicional de Miranda Marquette

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