¿Qué Es Una Hipoteca A Tipo Fijo Y Cómo Funciona?

Todas las hipotecas no son iguales. Si bien algunos prestatarios optan por hipotecas de tasa ajustable (ARM), con mucho, el tipo de préstamo más común es la hipoteca de tasa fija. Sin embargo, incluso con préstamos de tasa fija, hay una variedad de opciones. Siga leyendo para aprender todo sobre las hipotecas de tasa fija y cuál es la adecuada para usted.

¿Qué es una hipoteca a tasa fija?

La tasa de interés de una hipoteca de tasa fija permanece igual durante la vigencia del préstamo. Los préstamos de tasa fija son el tipo de financiamiento más popular debido a su previsibilidad y estabilidad: nunca se sorprenderá con los cargos de capital e interés en el pago mensual de su hipoteca, ya que se mantienen constantes durante todo el plazo del préstamo.(Su pago mensual total, incluidos el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad, puede fluctuar levemente debido a cambios en estos cargos). El tipo más común de hipoteca de tasa fija es una hipoteca a 30 años, pero verá con frecuencia que los siguientes productos también son disponible en préstamos de 20, 15 y 10 años.

Cómo funcionan las hipotecas de tasa fija

Las tasas anunciadas por los prestamistas hipotecarios siempre fluctúan hacia arriba y hacia abajo debido a varios factores. Por lo tanto, es posible que vea una oferta para una tasa de interés del 5 % hoy y del 5,2 % mañana. Con una hipoteca a tipo fijo, este cambio no te afecta. Independientemente de lo que suceda después de obtener el préstamo, la tasa a la que asegura el préstamo sigue siendo la misma.

Tus reembolsos también permanecen iguales, pero la distribución de esos fondos (cuánto pagas en capital versus cuánto pagas en intereses) varía según el cronograma de amortización.

Supongamos que compra una casa con un precio de compra de $ 375,300, hace un pago inicial del 20% y toma prestada una hipoteca de tasa fija a 30 años de $ 300,240 al 4.83%. Durante los próximos 30 años, pagará $1,646 al mes, sin incluir seguro e impuestos.

En el primer mes de su plazo, solo alrededor de $ 371 del pago se destinan al capital real, y el resto se destina a intereses. Veinte años después, más de $970 de su pago se destinarán al capital. A medida que el saldo de estos pagos se orienta más hacia su principal, está acelerando la equidad que tiene en la propiedad.

Ventajas y desventajas de las hipotecas a tipo fijo

Hay varias ventajas de elegir una hipoteca de tasa fija al comprar una casa nueva. Desafortunadamente, hay algunas desventajas a considerar antes de decidir si este tipo de hipoteca es adecuado para usted.

Ventaja

• Pagos de hipoteca predecibles: Aunque los pagos de su seguro de vivienda e impuestos sobre la propiedad pueden fluctuar, los pagos de su hipoteca seguirán siendo los mismos. No es poca cosa cuando se trata de presupuestar sus gastos mensuales y administrar su salud financiera.
• Tipo de interés fijo: Su tasa de interés también seguirá siendo la misma. No importa cómo suban o bajen las tasas de interés con el tiempo, usted mantendrá la tasa fijada cuando obtuvo el préstamo.

Defecto

• Criterios de elegibilidad más estrictos: Los préstamos de tasa fija también son más difíciles de obtener que los ARM, así que considere todas las consideraciones financieras antes de presentar su solicitud. Descubra los puntajes de crédito básicos y las proporciones de DTI que lo convierten en el prestatario más calificado.
• Las tasas de interés son más altas que los préstamos revisables: Los préstamos de tasa fija tendrán pagos mensuales más altos que las hipotecas ARM.
• Si las tasas de interés bajan, no se beneficiará. La única forma de reducir su tasa fija es refinanciar, lo cual lleva mucho tiempo y es costoso.

¿Cuánto tiempo me llevará pagar una hipoteca de tasa fija?

Pagará su hipoteca de tasa fija durante un período predeterminado. El producto más común es la hipoteca de tasa fija a 30 años, que le permite pagar su hipoteca en 30 años. Puede parecer largo, pero un cronograma extendido le permite reducir el tamaño de sus pagos mensuales y liberar espacio en su presupuesto.

Otra opción ampliamente disponible es la hipoteca de tasa fija a 15 años. Esto generalmente da como resultado una tasa de interés más baja, pero debe pagar el préstamo en la mitad del tiempo. Una hipoteca de tasa fija a 15 años es ideal para los prestatarios que tienen efectivo disponible y desean pagar su casa más rápido con tasas de interés más bajas.

Algunos prestamistas hipotecarios también le permiten personalizar el plazo entre 8 y 30 años.

Aunque el plazo de una hipoteca de tasa fija es el más largo que tiene para pagarla, también puede optar por poner fondos adicionales en el principal para acortar su período de pago. Solo asegúrese de que su préstamo no tenga multas por pago anticipado (la mayoría no las tiene) y que los pagos adicionales se destinen al capital. Puede ponerse en contacto con su prestamista para confirmar esto.

Cómo calcular un pago de hipoteca de tasa fija

Calcular el pago de su hipoteca de tasa fija implica algunas matemáticas. Puede usar la calculadora de hipotecas de Bankrate para averiguar cuánto tendrá que pagar cada mes.

Al estimar el precio de la casa que puede pagar, recuerde considerar los costos adicionales de ser propietario de una casa, como los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propiedad, las tarifas de la HOA, el mantenimiento y las reparaciones.

Tipos de hipotecas de tasa fija

El plazo de una hipoteca a tipo fijo no es el único factor diferenciador. He aquí un vistazo a algunas de las etiquetas que verá junto a un préstamo de tasa fija:

• tradicional – Las hipotecas tradicionales de tasa fija generalmente tienen requisitos de aprobación un poco más estrictos, como un puntaje de crédito mínimo de 620 y una relación deuda-ingreso (DTI) de no más del 43%, aunque existen algunas excepciones a estas reglas. Estos préstamos son otorgados por bancos, cooperativas de crédito, prestamistas en línea y otros tipos de instituciones crediticias.
• FHA, Virginia, USDA – Los préstamos FHA, VA y USDA tienen tasas de interés fijas y no son tan estrictos como los préstamos tradicionales. Los préstamos de la FHA son los más disponibles, mientras que los préstamos del USDA están restringidos a ciertos prestatarios en áreas rurales. Los préstamos VA están reservados para personal militar, veteranos y familiares elegibles.
• conformidad – Los préstamos que califican están sujetos a los requisitos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), como los límites de préstamos, que les permiten venderse en el mercado secundario. Siempre que el préstamo cumpla con estos criterios, se puede comprar y vender para ayudar a mantener el flujo de dinero en el mercado hipotecario.
• Sin reservación – Los préstamos no elegibles, incluidos los préstamos jumbo, no cumplen con los requisitos de la FHFA. Para calificar, es posible que deba pagar una tasa de interés más alta y verificar algunos requisitos más estrictos con respecto a su puntaje de crédito y reservas de efectivo.
• amortización – La gran mayoría de las hipotecas a tipo fijo son préstamos amortizables, lo que significa que tus cuotas mensuales cubren el principal y los intereses. Usted aumenta el capital de su casa desde el primer día que comienza a pagar su préstamo depreciable.
• no amortizado – Los préstamos sin amortización son menos comunes, pero tienen una ventaja atractiva: pagos mensuales significativamente más bajos que pueden pagar intereses solo por un período de tiempo determinado. Pero cuando vence ese beneficio, es posible que reciba un gran pago.

Ejemplos de hipotecas de tasa fija

Conozca a Jill, una compradora de vivienda por primera vez que quiere dejar de alquilar. Hizo cálculos y supo que podía pagar alrededor de $1200 al mes en cargos de capital e intereses.

Trabajar hacia atrás a partir de los pagos mensuales nos da una idea de cuánto puede pedir prestado Jill entre las dos hipotecas de tasa fija diferentes.(Nota: no somos responsables del pago inicial ni de los costos de cierre en este caso).

Por casi los mismos pagos mensuales, Jill puede pedir prestado $88,000 adicionales en un préstamo fijo a 30 años.

Ahora, suponga que el presupuesto de Jill y su sólido crédito le permiten elegir un préstamo de $240,000, independientemente del plazo del préstamo. Si elige una hipoteca de tasa fija a 30 años, pagará una tasa de interés más alta pero extenderá el período de pago. Esta conveniencia a largo plazo también tiene una desventaja importante: los cargos por intereses generales tienen un precio mucho más alto:

Si Jill puede pagar los pagos mensuales más altos de la hipoteca a 15 años, ahorrará más de $166,000 en intereses.

Hipotecas de tasa fija versus hipotecas de tasa ajustable

Al comparar hipotecas de tasa fija, también puede encontrarse con una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Como sugiere el nombre, los ARM tienen tasas que se ajustan a medida que cambia el mercado, pero los préstamos ofrecen una tasa introductoria por un período de tiempo.

Por ejemplo, 5/6 ARM tiene una tasa de entrada de cinco años. Después de cinco años, su tarifa cambiará cada seis meses. La forma en que se mueve un tipo de cambio (sube o baja) depende del índice al que está vinculado. Digamos que los aumentos de las tasas de interés tienen un tope del 2 % anual y un tope del 5 % durante la vigencia del préstamo.

Los ARM son préstamos más complejos y, a menudo, son más beneficiosos para los prestatarios que no planean vivir en la casa a largo plazo.

Comparar tasas hipotecarias fijas

Según la última Encuesta Nacional de Prestamistas de Bankrate, la APR promedio de hipoteca fija a 30 años es 5.610%, mientras que la APR promedio de hipoteca fija a 15 años es 4.860%. En comparación, la APR promedio de 5/1 ARM es 5.850%.