Comprar Una Casa En Una Zona De Huracanes: Cómo Evaluar Su Riesgo

La temporada de huracanes en el Atlántico está sobre nosotros, y cuando busca comprar una casa en un área de huracanes, es más importante que nunca asegurarse de estar informado y protegido.

La temporada de huracanes va del 1 de junio al 30 de noviembre. Los 185 condados costeros desde Maine hasta Texas tenían una población de 94 millones en 2016, según la Oficina del Censo de EE. UU. Según el Informe de marejadas ciclónicas de 2023 de CoreLogic, 7,3 millones de hogares corren el riesgo de sufrir daños por huracanes este año a lo largo de las costas del Golfo de México y el Atlántico, y Florida, Luisiana y Texas tienen la mayor cantidad de hogares en riesgo.

Según el Centro Nacional de Información Ambiental, los desastres naturales causaron $45 mil millones en daños a viviendas y propiedades en 2023. Catorce eventos climáticos causaron pérdidas de más de mil millones de dólares.

Ya sea que un huracán golpee su hogar o no, deberá comprar un seguro contra huracanes, que se incluye con el seguro de propietario de vivienda en muchos estados, pero no en los estados costeros de alto riesgo, que debe comprar por separado. Lo mismo ocurre con el seguro contra inundaciones, que analizaremos a continuación.

Si está considerando comprar una casa en una zona de huracanes, hemos creado una guía para ayudarlo. Lo ayudaremos a determinar el nivel de riesgo de cada familia y qué pasos puede tomar para asegurarse de que su familia esté adecuadamente protegida.

La ubicación es un factor importante

El lugar donde decida comprar una casa depende de sus primas y su nivel de riesgo. Las zonas de inundación son áreas mapeadas por FEMA para su uso en el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones. Designada por una o más letras, cada designación de zona de inundación les dice a los propietarios exactamente cómo es probable que su propiedad se inunde en los próximos años, independientemente de la causa. En otras palabras, la Zona del huracán A tiene un significado muy diferente al de la Zona E.

"El hecho de que una casa no se haya inundado antes no significa que no se inundará mañana", dijo Luis Torres, economista investigador del Centro de Bienes Raíces de la Universidad AM de Texas.“Piensa si estás río abajo de una represa o un embalse. Después del huracán Harvey, muchas casas en Houston sufrieron daños por fugas de agua en lugar de huracanes reales."

Piense detenidamente en su ubicación y tenga en cuenta que los mapas de inundaciones cambian con el tiempo. Un área puede tener actualmente un bajo riesgo de inundación, pero esto puede cambiar lentamente (o rápidamente).

Determine en qué zona de huracanes o inundaciones se encuentra su hogar

Las zonas de inundación y las zonas de evacuación se determinan de diferentes maneras y para diferentes propósitos. Las casas pueden estar en una zona de no evacuación, pero aún en una zona de inundación debido a un arroyo o estanque cercano. Necesitas revisar dos áreas.

“A las aseguradoras les importan las clasificaciones de las zonas de inundación, no las zonas de evacuación. Las áreas de alto riesgo comienzan con la letra A o V, y las áreas de riesgo medio comienzan con una X, generalmente seguida de un número. Por ejemplo, X500 significa que, estadísticamente, el área se inunda cada 500 años. Las áreas de bajo riesgo solo tienen la letra X”, dijo Chuck Vosburgh, agente inmobiliario autorizado de NextHome Gulf to Bay en St. Petersburg, Florida.

Descargue la aplicación de FEMA y averigüe en qué zona de evacuación de huracanes se encuentra su hogar. Esto también se puede usar para determinar si se necesita un seguro contra inundaciones. También puede obtener más información sobre los sistemas de alerta en su comunidad.

Todas las casas hipotecadas en áreas de alto riesgo están obligadas por ley a tener un seguro contra inundaciones porque los daños causados ​​por huracanes no están cubiertos por su póliza de seguro de vivienda. Necesitará una póliza de seguro contra inundaciones por separado para cubrir el aumento de las aguas debido a desastres naturales.

Las zonas de evacuación, por otro lado, se determinan en función de la zona de marejada ciclónica determinada por el Centro Nacional de Huracanes utilizando la elevación del suelo y la vulnerabilidad del área a la marejada ciclónica. Las zonas de evacuación están marcadas de la A a la E, además de las zonas de no evacuación.

Elegir comprar unas pocas millas tierra adentro puede ahorrarle mucho dinero, pero podría poner su casa en mayor riesgo durante un huracán si su casa está en un área de alto riesgo de inundación. Contrariamente a la creencia popular, no es necesario estar cerca de una masa de agua para sufrir daños por inundación. Si está buscando una casa en un área de huracanes/inundaciones, consulte lo siguiente:

• Conozca la zona de inundación en la que se encuentra su casa.
• Conocer el año de construcción de la casa.
• Determine cuánto debe pagar por el seguro contra inundaciones.
• Averigüe si puede tomar medidas para evitar daños por inundaciones en su hogar.
• Averigüe cuánto daño podría necesitar (puede averiguarlo en el sitio web de FEMA).

Cada vez que visite una casa que desee comprar, pregunte acerca de daños por inundaciones y tormentas anteriores y si la casa que está considerando requiere un Certificado de Elevación (CE). Su agente de seguros puede necesitar un Certificado de Elevación (CE) para determinar sus tarifas de seguro contra inundaciones. CE significa que la casa cumple con las normas de llanuras aluviales. La prima puede ser tan alta que podría significar que algunas casas podrían ser motivo de ruptura. Los componentes de sus estudios incluyen:

• Averigüe la edad de cada casa. Es posible que las casas más antiguas necesiten reparaciones y actualizaciones adicionales para garantizar que puedan resistir huracanes e inundaciones.
• Averigüe si cada hogar cumple con los códigos de construcción actuales y la protección contra huracanes.
• Considere la elevación, la ubicación y los posibles peligros de presas, diques y fuentes de agua cercanas.
• Revise sus desagües para asegurarse de que estén funcionando correctamente en su hogar.
• Revise las puertas de garaje y otras puertas de entrada;Los vientos fuertes pueden crear presión y volar el techo de una casa.
• Asegúrese de que el techo esté en buenas condiciones, de lo contrario, un techo volado podría hacer que sus paredes sean insoportables.
• Asegúrese de que la casa tenga ventanas y puertas a prueba de huracanes que sean a prueba de viento y que puedan soportar escombros voladores.
• Tenga cuidado con los elementos exteriores que no estén asegurados, pueden salir volando si no están asegurados.
• Ley de Divulgación de Riesgos de Inundaciones
• No confíe completamente en el arrendador o el agente de bienes raíces para que le proporcione todos los datos: obtenga un informe de inspección que incluya esta información.

De hecho, algunos estados no exigen que los propietarios notifiquen a los compradores potenciales sobre inundaciones pasadas. Puede consultar el mapa de divulgación de inundaciones del Consejo de Defensa de los Recursos Naturales (NRDC). Verifique las posibles direcciones de las casas para ver en qué área se encuentra la casa que está comprando. Dependiendo del área, es posible que necesite un seguro contra inundaciones específico.

Asegúrese de que usted y su hogar estén protegidos

¿Qué está incluido y qué no está incluido?La prima de su seguro variará según el nivel de riesgo de su hogar. Recuerde que las pólizas de seguro contra inundaciones imponen un período de espera de 30 días antes de que la cobertura entre en vigencia. Desafortunadamente, las compañías de seguros no ajustarán su cobertura una vez que se avecina una tormenta.

Seguro de hogar

El seguro de hogar puede ayudarlo a reparar o reemplazar su hogar y su contenido si se dañan por incendio o robo, si accidentalmente daña la propiedad de otra persona o si un visitante se lesiona en su hogar. Es posible que deba elegir medidas de protección adicionales para asegurarse de que su hogar y sus pertenencias estén completamente protegidos. Los seguros contra terremotos e inundaciones son dos ejemplos de riesgos que el seguro de propietario de vivienda no cubre, pero el seguro contra huracanes suele estar cubierto, según el lugar donde viva.

Seguro contra inundaciones

Los daños por inundación generalmente no están cubiertos por el seguro de hogar. Puede comprar un seguro contra inundaciones por separado a través del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP) del gobierno federal oa través de una compañía de seguros privada. El seguro contra inundaciones cubrirá bienes inmuebles y efectos personales. Sin embargo, algunas cosas no están cubiertas, incluido el daño por humedad que podría haber evitado, así como cosas como propiedades al aire libre y automóviles.

Consulte a un agente de seguros para determinar cuánto cuesta y qué tipo de cobertura puede obtener.

Riesgo

“Hay una serie de características de protección contra el viento, como clips para huracanes que mantienen el techo en su lugar mejor que el método anterior y frontones reforzados. Antes de comprar, verifique el viento para ver si la propiedad tiene alguna característica que le permita ahorrar costos de seguro y reducir el riesgo de daños”, dice Vosburgh.

El viento generalmente está cubierto por las pólizas de seguro de hogar estándar, pero algunas pólizas excluyen parcial o completamente los daños causados ​​por el viento. Lea su póliza de seguro de hogar o comuníquese con su agente para averiguar cómo se verá afectado. Los costos de la cobertura varían según su condición, el tipo de daño, las limitaciones de su póliza y la cobertura que compre.

Cómo reducir sus primas

Recuerde, es una buena idea asegurar al menos el 80 % de los costos de reconstrucción, y hay algunos consejos y trucos que puede usar para reducir las primas de su seguro de casa o contra inundaciones.

Elevar el primer piso de su casa, o el piso interior más bajo, por encima de la elevación base de inundación (BFE) puede ahorrar un 60 % en las primas de seguro, según FloodSmart.

Los rellenos de sótanos son efectivos para reducir el daño a los elementos y contenidos del edificio por debajo del BFE. Según FEMA, cuanto mayor sea la línea de base de los niveles inferiores, mayor será la caída en las tarifas de las primas.

Abandonar los pisos más bajos de un edificio, si es posible, puede reducir el daño a los elementos y contenidos del edificio por debajo del BFE. Además, según FEMA, cuanto mayor sea la línea de base de los niveles inferiores, mayor será la caída en las tarifas de las primas.

Puede instalar aberturas en los cimientos y muros de contención debajo del BFE para permitir que las aguas de la inundación entren y salgan más fácilmente. Esto aumenta la elevación del piso más bajo, lo que reduce las primas de seguro.

Eleve todos los sistemas y equipos de servicios públicos del edificio (horno, tanque séptico, medidores de electricidad y gas). Esto puede calificarlo para un descuento a través del NFIP.

¿Ha confirmado que no necesita un seguro contra inundaciones, pero su futuro hogar está en una zona de huracanes?Siempre debe obtener un seguro contra inundaciones. Después de todo, el 25 % de todas las reclamaciones de seguros contra inundaciones provienen de áreas de riesgo bajo o moderado. Además, si vive en un área propensa a huracanes/inundaciones y no tiene seguro, y desafortunadamente se encuentra en una situación en la que necesita asistencia federal, no será elegible para recibir ayuda federal.

La línea de fondo

La temporada de huracanes está sobre nosotros, y si está considerando comprar una casa en una zona de huracanes, una de las cosas más importantes que puede hacer es comunicarse con un agente de seguros y comprar un seguro contra huracanes. Las tarifas pueden variar según el estado en el que planee comprar el seguro. Calcule cuáles son las primas para cada zona que está considerando y considere las diferentes zonas en las que podría estar ubicada su futura casa: zonas de huracanes, inundaciones y evacuación.

Averigüe si necesita un seguro contra inundaciones y vientos y decida si necesita tomar medidas adicionales para proteger mejor su hogar.

¿Alguna vez ha llamado a varias compañías de seguros y ha determinado que la casa que está considerando es demasiado costosa para asegurarla?

“Si está buscando más hacia el interior una casa que se haya mitigado adecuadamente, las primas seguirán siendo más altas de lo que pagaría en otro estado donde los productos de National Insurance están fácilmente disponibles, pero serán significativamente más bajas que las de los vecinos. casas. No hay agua más nueva”, dijo Sharon Headlee, gerente de operaciones del sureste de CBIZ Inc.