¿Qué Es La Provisión Inmobiliaria?

Cuando se trabaja en una computadora, el botón "deshacer" puede ser una herramienta valiosa. Las cláusulas contingentes también están disponibles cuando desea comprar o vender una casa.

Las cláusulas de emergencia permiten que una o ambas partes se retiren de un contrato de bienes raíces si no se cumplen ciertas condiciones específicas. En otras palabras, la venta está sujeta a estas condiciones. Las contingencias inmobiliarias comunes incluyen contingencias de tasación, contingencias de inspección, contingencias de venta o contingencias financieras.

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En bienes raíces, una contingencia es un término en un contrato de compra que especifica acciones o requisitos que deben cumplirse para que el contrato sea legalmente vinculante. El comprador y el vendedor deben ponerse de acuerdo sobre cada eventualidad y firmar el contrato antes de que entre en vigor.

Las cláusulas de emergencia "protegen a los compradores y vendedores dándoles el derecho de cancelar el contrato si no se cumplen los términos", dijo el abogado de bienes raíces de Chicago, Carlos Del Río.

No debe confundirse con "lista de contingentes"

Las listas de contingencia y contingencia a menudo se confunden, pero no son lo mismo. Los listados condicionales son listados de casas listadas bajo contrato pero no vendidas oficialmente. Se ha hecho y aceptado una oferta, pero aún se deben cumplir ciertas condiciones o contingencias antes de que la casa finalmente se pueda vender.

6 emergencias comunes

Se pueden agregar muchos tipos de cláusulas condicionales a los contratos de bienes raíces. Aquí hay algunos de los más comunes:

1. Posible préstamo hipotecario: La cláusula define la ventana de tiempo en la que un comprador debe obtener financiamiento para comprar una vivienda. Si los compradores no obtienen un préstamo antes de la fecha límite, pueden retirarse del trato sin penalización, y los vendedores pueden volver a poner sus casas en el mercado y elegir a otro comprador.
2. Título de contingencia: Esto “le da al comprador el derecho de obtener una búsqueda de título y presentar cualquier objeción al estado del título que el vendedor deba eliminar para que el comprador complete la transferencia”, dijo Allen Popowitz, de la práctica de bienes raíces de Brach Eichler. firma Roseland en Nueva Jersey.
3. inspección de la casa Emergencia: La cláusula trata sobre la ventana de tiempo en la que los compradores deben tener una inspección profesional de la propiedad que están considerando comprar. Una inspección de la casa ayuda a garantizar que no haya problemas graves, como goteras en el techo, fallas en el sistema eléctrico o defectos estructurales."Si se determina que la propiedad es defectuosa y el vendedor decide no reparar o remediar los problemas planteados por el comprador, el comprador puede rescindir el contrato", dijo Popowitz.
4. Gastos imprevistos por la venta de una casa anterior: Esto protege a los compradores que necesitan los ingresos en efectivo de la venta de su casa existente para pagar una casa nueva."Con esta cláusula, los compradores pueden escapar del contrato de bienes raíces si tienen que vender su casa actual dentro del plazo especificado en el contrato y si no pueden encontrar un comprador", dijo Realty One de New Realtor Michael Noker. México a Alburquerque.
5. Evalúa la posibilidad: La contingencia de valoración protege al comprador al establecer que la propiedad debe ser valorada al menos al precio de venta especificado o el contrato puede ser anulado. Eso es porque a los bancos no les gusta prestar dinero a los prestatarios para comprar casas que cuestan más de lo que valen. La cláusula también puede indicar que el vendedor tiene la opción de reducir el precio al valor estimado.
6. Urgencias del seguro del hogar. Esta cláusula establece que el comprador debe solicitar y obtener un seguro de hogar para la propiedad. Cualquiera de las partes puede rescindir el contrato si no puede obtener el seguro necesario. Esto generalmente lo requiere el vendedor o el prestamista hipotecario.

¿Qué pasa si no se cumplen las contingencias?

Cuando no se cumplen los términos, "cualquiera de las partes puede considerar nulo el contrato", dijo Del Río.“Permitiría a cualquiera de las partes cancelar el acuerdo y buscar otras perspectivas. »

Por ejemplo, la financiación de la compra corre el riesgo de cancelarse cuando la propiedad objeto del contrato no ha sido valorada a su valor esperado."Aquí, el comprador o el vendedor pueden optar por cancelar el contrato, apelar la tasación o renegociar mutuamente el precio de compra para acomodar el valor de tasación [más bajo]", dijo Del Rio. De hecho, cualquiera de las partes o ambas pueden llegar a un compromiso y reiniciar las negociaciones con la esperanza de evitar el fracaso.

"Supongamos que el comprador no puede obtener la hipoteca que necesita para comprar la propiedad", dijo Popovitz.“Por lo general, tienen el poder de rescindir el acuerdo, pero las partes siempre pueden acordar un período adicional para permitir que el comprador continúe buscando otras vías para asegurar el préstamo. »

Contingencia y depósito

Las contingencias también se relacionan con los depósitos de garantía o "depósitos de buena fe", que los compradores a menudo pierden al firmar un contrato de bienes raíces. Los compradores generalmente recuperan su pago inicial si no se cumplen las contingencias.

“El depósito está bloqueado por un tercero”, dijo Noker.“Los vendedores pueden quedarse con el depósito de seguridad si el comprador no cumple con los términos del contrato de bienes raíces, pero el comprador puede devolverle el depósito de seguridad si prevé ciertas contingencias en el contrato que le permitan rescindirlo legalmente... De esta manera, las emergencias pueden servir como escape de emergencia para los compradores."

Los compradores de viviendas de emergencia siempre deben incluir

Los compradores siempre deben incluir un plan de contingencia financiera en su acuerdo de compra, dijo Ralph DiBugnara, presidente de Home Qualified, un recurso digital con sede en Nueva York para compradores, vendedores y agentes inmobiliarios. De hecho, dijo, “casi todos los estados lo requieren. Con esto, tiene derecho a recuperar su depósito si su hipoteca es rechazada por cualquier motivo, incluida la infravaloración."

Incluso si su prestamista no lo requiere, venda con un seguro de vivienda, recomienda Del Rio. Los compradores de viviendas que tienen que vender su casa existente antes de comprar una nueva también deben protegerse contra la posibilidad de una venta, aconseja: "Ayuda a reducir la presión sobre los agentes inmobiliarios, abogados y prestamistas que pueden estar esperando una venta. »

Además, no escatime en agregar contingencias de título. Desea asegurarse de que la casa que está comprando esté libre de gravámenes y que el propietario legal de la propiedad la venda."Esto asegura que está comprando una propiedad con título negociable y sin defectos que puedan volver a atormentarlo", dijo Popowitz.

Pero tenga cuidado, especialmente en el mercado de un vendedor

Las situaciones de emergencia brindan una valiosa protección legal. Pero debe tener cuidado de no saturar los contratos con demasiados contratos, especialmente en un mercado de vendedores fuerte como el que conocemos hoy. Debido a la demanda actual y la falta de viviendas, los vendedores pueden elegir entre múltiples ofertas."Uno de los problemas que pueden tener los compradores son las ofertas menos competitivas", advirtió Noker. En otras palabras, los compradores que no hacen demandas especiales, o que están dispuestos a renunciar a lo inesperado, parecen ser más atractivos para los vendedores que tienen todas sus cartas.

Los vendedores también deben tener cuidado de no dañar su posición de negociación.“Los vendedores a menudo se envuelven tanto en la alegría de vender su casa que tienden a equivocarse, y eso es lo que sucede si eligen agregar contingencias a sus contratos”, dijo Del Rio.."Recomiendo que los vendedores incluyan un lenguaje 'tal cual' en sus contratos para que los vendedores puedan secarse las manos y rechazar cualquier propuesta de reparación o cierre de crédito cuando llegue la fecha límite. »

La línea de fondo

Los imprevistos protegen a compradores y vendedores. Sin embargo, hacer ofertas basadas en demasiadas circunstancias puede hacer que los compradores sean menos atractivos para los vendedores, especialmente cuando se trata de múltiples ofertas.

Se debe considerar cuidadosamente al seleccionar qué contingencias incluir en un contrato y los términos específicos involucrados. Aquí es donde un agente de bienes raíces y/o un abogado con experiencia pueden ser útiles. Trabaje en estrecha colaboración con estos profesionales para asegurarse de estar en una posición sólida para negociar y tener un plan de respaldo en caso de que las cosas no salgan como esperaba.

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