¿Cómo Funciona El Alquiler Con Opción A Compra?

En un mercado de bienes raíces competitivo y en constante cambio, aquellos que están en el centro de la propiedad de vivienda pueden comenzar a explorar opciones no tradicionales para ascender en la escala de bienes raíces. Una de las opciones es un contrato de arrendamiento con opción a compra, que es un método de alquiler y compra de una vivienda. Aquí está todo lo que necesitas saber.

Índice
  1. ¿Qué es una casa de alquiler con opción a compra?
  2. ¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
    1. ¿Eres el candidato ideal para alquilar con opción a compra?
  3. Opción de Arrendamiento vs Compra de Arrendamiento
    1. Opciones de alquiler
    2. Contrato de credito
  4. Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra
    1. Experto comprador
    2. Desventajas del comprador
    3. Experto en ventas
    4. Desventaja del vendedor
  5. Cómo encontrar una casa para alquilar para comprar
    1. Contrata tu propio laboratorio
    2. Socios familiares estadounidenses
    3. Dividir
  6. Consejos para alquilar para comprar
    1. Elige los términos que mejor se adapten a tu situación
    2. Consulta a un abogado inmobiliario
    3. No solo cubra el contrato
    4. Realizar una inspección de la casa
  7. ¿Qué pasa cuando me mudo a un alquiler con opción a compra?
  8. La alternativa al alquiler con opción a compra
    1. 1. Vea si califica para una hipoteca con pago inicial bajo
    2. 2. Considere el financiamiento del propietario
    3. 3. Sea paciente
  9. ¿Es buena idea alquilar para comprar?
  10. Problema comun

¿Qué es una casa de alquiler con opción a compra?

Las casas de alquiler con opción a compra permiten a los inquilinos alquilar la propiedad, pero también les dan a los inquilinos la opción de comprar antes de que expire el contrato de arrendamiento. Al alquilar con opción a compra, los inquilinos pueden probar una casa de manera efectiva, vivir en ella por un período de tiempo y luego elegir si comprar o no. Es una excelente manera de saber si te gusta la comunidad. Al mismo tiempo, los propietarios pueden usar la opción de compra para asegurar un precio de venta y encontrar inquilinos de calidad.

Un contrato típico de arrendamiento con opción a compra consta de dos partes: el contrato de arrendamiento y la opción de compra.

La parte del contrato de alquiler es muy similar a cualquier otro contrato de arrendamiento: establece que usted paga una cantidad fija de alquiler a intervalos regulares mientras vive y usa la propiedad, y establece términos sobre esto, como lo que puede y no puede hacer con la propiedad..

La opción de compra le da derecho a comprar el alojamiento, ya sea durante el arrendamiento o al final del arrendamiento. Esta opción explica cómo se determinará el precio si decide comprar la casa (¿se establece al comienzo del contrato de arrendamiento o más cerca del vencimiento?) y cómo se utilizarán los pagos de alquiler para la compra (si corresponde). Dependiendo del mercado, es posible que deba pagar una tarifa por adelantado para incluir esta opción en todo su contrato.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Arrendamiento con opción a compra es una forma de alquilar y luego comprar una casa. En muchos acuerdos, parte de su pago de alquiler mensual se asigna al precio de compra final. De hecho, paga parte del depósito con un cheque de alquiler.

Al final del contrato de arrendamiento, tiene la opción de comprar la casa, generalmente por un precio acordado previamente. En este punto, necesitará la confirmación del propietario de lo que pagó y lo que se aplicará a la compra. Luego obtiene una hipoteca como cualquier otro comprador de vivienda.

Las leyes estatales rigen los contratos de arrendamiento con opción a compra de manera diferente, pero, en general, la transacción puede realizarse de la manera que prefieran el comprador/inquilino y el vendedor/propietario. Ambas partes deben acordar un precio de compra, lo que podría resultar complicado en los próximos años durante una venta. Por ejemplo, en un mercado en alza, un vendedor puede querer que el comprador pague más que el valor actual de la propiedad.

Algunos contratos estipulan que un tasador determinará el precio de la casa en el momento de la compra. Si este es el caso, el comprador/inquilino debe asegurarse de que el contrato incluya el derecho a contratar su propio tasador, así como una cláusula que establezca qué sucede si la tasación del comprador difiere de la del vendedor. Además, el contrato debe indicar si el comprador está comprando la casa “tal como está” o si el vendedor es responsable de las reparaciones o mejoras.

El comprador/inquilino luego paga por la opción como una tarifa inicial al firmar el contrato de arrendamiento. Las primas de las opciones generalmente oscilan entre el 1 % y el 5 % del precio total de compra.

Por ejemplo, supongamos que celebra un contrato de arrendamiento con opción a compra de dos años. La tarifa de la opción es el 5% del precio de compra de la casa de $150,000, o $7,500. Pagará esto por adelantado y su renta mensual será de $1,500. Durante los dos años de su contrato de arrendamiento, su prestamista depositará el 20% del alquiler ($300 por mes) en una cuenta de depósito en garantía. Al momento de la compra, usted resta la tarifa de opción de $7,500 y los créditos de alquiler de $7,200 ($300 durante 24 meses), lo que reduce el precio de compra de $14,700 a $135,300.

Una palabra de advertencia sobre el depósito en garantía: aunque los vendedores pueden proporcionar a su agente para manejar el depósito en garantía, es mejor si su propio banco, prestamista u otro tercero maneja la cuenta y requiere su firma y la del vendedor para acceder. Esto protege los fondos.

¿Eres el candidato ideal para alquilar con opción a compra?

"Alquilar con opción a compra es muy rentable para ambas partes, pero no es para todos", dice Martin Orefice, inversor inmobiliario y propietario de Rent to Own Labs en Orlando, Florida.

El alquiler es una excelente opción para las personas que desean comprar una casa pero que actualmente no pueden hacerlo financieramente. Funciona mejor con estos:

  • planea permanecer en el lugar por un tiempo
  • No hay suficiente depósito todavía, pero estoy trabajando en ello.
  • Puntaje de crédito demasiado bajo para obtener una hipoteca en este momento

Opción de Arrendamiento vs Compra de Arrendamiento

Dos tipos diferentes de contratos de arrendamiento con opción a compra son las opciones de arrendamiento y los acuerdos de arrendamiento con opción a compra. A continuación se detallan las obligaciones y sanciones asociadas a cada tipo.

Opciones de alquiler

Cuando firma un acuerdo de opción de arrendamiento, le paga al arrendador una tarifa de opción para que pueda comprar la casa al final del plazo del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento especificará qué parte de la opción de arrendamiento o del pago del alquiler, si corresponde, se utilizará para cubrir el precio de compra. Recuerda que puedes (y debes) negociar los montos de las opciones y la renta mensual por adelantado. En la mayoría de los casos, la prima de su opción se utiliza para reducir el precio de compra de la propiedad.

Pagará el alquiler durante el plazo del contrato de arrendamiento y, una vez que decida comprar una casa, parte del alquiler generalmente se destinará al pago inicial. Después de que expire el contrato de arrendamiento, trabajará con el vendedor para acordar un precio de compra.

Esto es ideal si no está seguro de comprar una casa al principio, ya que puede perder esta opción si decide no comprar la propiedad. Pero la desventaja es que perderá la tarifa de opción y el crédito de alquiler.

Contrato de credito

Un contrato de alquiler con opción a compra es muy similar a un contrato de opción de arrendamiento. Siempre pones un porcentaje del alquiler para el pago inicial de la compra de la casa. Una diferencia con este tipo de acuerdo es que usted y el vendedor acuerdan el precio de compra por adelantado. Puede acordar un precio antes de firmar el contrato de alquiler o especificar una fecha para la tasación de la vivienda y decidir el precio después de que se complete la tasación.

Otra diferencia importante: cuando celebra un contrato de arrendamiento con opción a compra, está obligado a comprar la casa al final del arrendamiento. Es una buena idea asegurarse de que califica para el préstamo durante el contrato de arrendamiento, porque si no califica al final del contrato de arrendamiento. El arrendador también puede demandarlo por incumplimiento de contrato si no compra la casa.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene ventajas y desventajas tanto para los inquilinos/compradores como para los propietarios/vendedores.

Experto comprador

  • Si no puede obtener una hipoteca de inmediato, un contrato de arrendamiento con opción a compra puede allanarle el camino hacia la propiedad de la vivienda.
  • Si se enamora de una casa en particular en el mercado, alquile con opción a compra para asegurarse de que nadie más pueda comprarla.
  • El alquiler con opción a compra puede ayudarlo a probar un nuevo vecindario antes de decidirse a comprar.
  • Alquilar para comprar puede reducir el costo y la molestia de múltiples mudanzas.

Desventajas del comprador

  • Si finalmente no califica para una hipoteca o el contrato se cancela por falta de pago del alquiler, perderá el dinero que gastó en opciones y posiblemente en el alquiler por encima del mercado.
  • La propiedad puede perder valor durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
  • Es posible que deba pagar tarifas no reembolsables (como tarifas de opciones), que no se reembolsarán si decide no comprar.

Experto en ventas

  • Un contrato de arrendamiento con opción a compra puede atraer inquilinos de mayor calidad que también pueden estar interesados ​​en mantener la propiedad.
  • Puede cobrar un alquiler superior al del mercado todos los meses y potencialmente obtener un precio de venta más alto cuando un comprador compra la propiedad.

Desventaja del vendedor

  • El inquilino puede decidir no comprar la casa, dejándole a usted buscar otro inquilino o comenzar el proceso de venta nuevamente.
  • Alquilar para comprar lleva tiempo, tal vez algunos años, lo que puede ser un inconveniente si necesita el dinero ahora.
  • Tienes que examinar a los posibles inquilinos con mucho cuidado, lo que también lleva tiempo.
  • El inquilino puede detectar defectos en la propiedad (que son más fáciles de detectar cuando vive allí) y, por lo tanto, exigir un precio de compra más bajo. Asimismo, los inquilinos pueden dañar la propiedad o causar problemas en la propiedad, lo que puede causarle dolores de cabeza a usted como arrendador.

Cómo encontrar una casa para alquilar para comprar

Las oportunidades de arrendamiento con opción a compra no son tan comunes como los arrendamientos o las ventas tradicionales, pero existen. Lo mejor que puede hacer es utilizar una empresa de alquiler con opción a compra para encontrar propiedades en las que el propietario esté buscando específicamente inquilinos/compradores. Aquí hay algunas opciones de buena reputación:

Contrata tu propio laboratorio

Rent to Own Labs de Orefice ha compilado una lista de contratos de alquiler disponibles en todo el país. Puede buscar por área y cada listado resume estadísticas clave sobre la propiedad y su ubicación.

Socios familiares estadounidenses

Con Home Partners, puede encontrar las casas que le interesan y le harán una oferta para comprarlas. Si la compra tiene éxito, firmará un contrato de arrendamiento de un año prorrogable hasta cinco años a un precio de alquiler fijo. Puede decidir comprar una casa en cualquier momento, o puede irse sin penalización al final del contrato de alquiler.

Dividir

Asimismo, Divvy puede ayudarte a encontrar alojamiento. Si califica para el programa, compran la casa de su elección y reservan una parte del alquiler para su compra final. Divvy está diseñado para ayudarlo a calificar para una hipoteca dentro de tres años.

Consejos para alquilar para comprar

Elige los términos que mejor se adapten a tu situación

Asegúrese de sopesar los pros y los contras de las opciones de arrendamiento frente a los acuerdos de arrendamiento con opción a compra. Si no está seguro de comprar una casa, la opción de alquiler puede ser una mejor opción.

Consulta a un abogado inmobiliario

Cuando esté listo para seguir adelante, considere contratar a un abogado para que revise el contrato. En los términos, debe estipularse claramente cuándo se debe el alquiler;Cuánto, si corresponde, del alquiler se utilizará para comprar la propiedad;Si la compra es una elección real o un requisito absoluto;qué dispositivos irían con la venta si los comprara;Quien realiza y paga las reparaciones y el mantenimiento durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

No solo cubra el contrato

Lee todo detenidamente, incluidos los plazos y las obligaciones. Infórmese sobre tarifas de opciones y pagos de alquiler, precios de compra y cómo ejercer su intención de comprar, así como políticas de mascotas, detalles de mantenimiento, impuestos a la propiedad y cualquier tarifa de asociación de propietarios. Asegúrese de saber quién es responsable de las reparaciones y el mantenimiento: en algunos contratos de arrendamiento con opción a compra, el inquilino puede ser responsable desde el inicio del contrato de arrendamiento.

Realizar una inspección de la casa

Pídale a un inspector de viviendas que inspeccione la casa y exija el pago del propietario antes de acordar el precio de compra. Un inspector puede encontrar fallas importantes en la casa que pueden ser costosas de reparar más tarde, y también lo protege de reclamos por daños si no compra, por lo que este es un paso importante.

¿Qué pasa cuando me mudo a un alquiler con opción a compra?

¿Qué sucede una vez que decide seguir adelante y comprar una propiedad de arrendamiento con opción a compra?Usted se muda a su casa como inquilino, pero dependiendo de su acuerdo, es posible que deba seguir reglas diferentes a las de un inquilino típico.

Asegúrese de familiarizarse con su contrato. Algunos acuerdos pueden especificar que el inquilino es responsable de gestionar las reparaciones y el mantenimiento, al igual que el propietario.(Sin embargo, en algunos estados esto es ilegal). Además, asegúrese de comprender las multas por pago atrasado. Si no paga un mes de alquiler, o incluso paga tarde, eso podría ser motivo para que el arrendador rescinda el contrato.

Por lo general, al final de su contrato de alquiler con opción a compra, tendrá la opción de comprar la casa o estar obligado a hacerlo según el contrato. De cualquier manera, asegúrese de comenzar a trabajar para obtener una hipoteca por adelantado.

La alternativa al alquiler con opción a compra

El arrendamiento con opción a compra no es una solución única para todos. Si realmente desea comprar pero solo necesita apoyo financiero, aquí hay algunas opciones:

1. Vea si califica para una hipoteca con pago inicial bajo

El consejo convencional dice que los compradores de vivienda deben apuntar a un pago inicial del 20%. Esto puede hacer que su cotización sea más competitiva y eliminar la necesidad de un seguro hipotecario privado. Pero sigue siendo una cantidad sustancial, y hay opciones de hipotecas que permiten mucho menos. Por ejemplo, algunos préstamos convencionales permiten un pago inicial del 3% o 5% para un buen crédito, mientras que préstamo de la FHA Puede requerir solo un pago inicial del 3.5%.

Recuerde, un pago inicial más bajo significa pagos hipotecarios mensuales más altos (y más préstamos en general). Pero podría ser una buena opción para llegar temprano a casa.

2. Considere el financiamiento del propietario

La financiación del propietario es un acuerdo en el que el comprador no tiene que sacar una hipoteca. En cambio, el comprador paga un depósito directamente al vendedor y firma un pagaré acordando hacer pagos regulares al vendedor hasta que haya pagado el resto del precio de la casa más los intereses. De hecho, el vendedor concede el préstamo directamente al comprador. Cela peut être un moyen moins cher et plus rapide d'acheter une maison, mais attention: le vendeur peut facturer un taux d'intérêt plus élevé, raccourcir la durée du prêt, ou les deux, ou facturer un prix plus élevé en échange du listo.

Por supuesto, la desventaja para el vendedor es que es posible que el comprador no pueda pagar. Si el vendedor todavía tiene una hipoteca sobre la casa y, por lo tanto, no cumple con los pagos de la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la casa, dejando sin suerte tanto al comprador como al vendedor.

3. Sea paciente

Probablemente la respuesta menos satisfactoria a esta pregunta es la paciencia, pero aún se puede lograr. Tómese uno o dos años para ahorrar todo lo que pueda, y es posible que sea elegible para una hipoteca y pueda pagar una casa más fácilmente.

¿Es buena idea alquilar para comprar?

Un contrato de arrendamiento con opción a compra puede ser una buena idea para los compradores que están seguros de que califican para una hipoteca y que pueden limitar su arrendamiento a un plazo corto. Esta podría ser una vía ideal para aquellos que buscan pagar otras deudas y mejorar su puntaje crediticio, o aquellos que tienen que esperar hasta tener un historial laboral más largo para calificar para una hipoteca.

No obstante, la compra de una casa de arrendamiento con opción a compra conlleva riesgos y gastos que quizás no tenga con la compra de una casa tradicional.

"A menudo, alquilar para comprar no conduce a comprar una casa", dijo Sarah Bolin Mancini, abogada del Centro Nacional de Derecho del Consumidor.“Podría hacer que pierda riqueza que podría haberse utilizado para comprar una casa. »

Problema comun

  • Si es más barato alquilar o comprar una casa depende de muchos factores. Deberá considerar los precios de las viviendas y los alquileres en su área, así como el costo de vida general. Ser propietario de una casa también significa que está construyendo un activo, mientras que cuando está alquilando no está haciendo ninguna inversión a largo plazo. La calculadora Rent vs. Buy de Bankrate puede ayudarlo a calcular estos números. Además, puede usar una calculadora de hipotecas para ayudarlo a calcular cuánto tendrá que pagar en su hipoteca cada mes para una casa en su rango de precios.

  • Cuando compras una casa, te conviertes en propietario una vez que se completa la venta. Comprar una casa por lo general requiere que usted tenga dinero para el pago inicial. Al alquilar y comprar, se retrasa la propiedad de la vivienda. Usted paga el alquiler por un período de tiempo antes de comprar y aparta una parte del alquiler cada mes para el pago inicial. Por lo general, tendrá que pagar algo al propietario, como una tarifa de opción. Al final del contrato de alquiler, puede decidir si comprar o no la casa, pero solo se convertirá en propietario una vez que se complete la compra.

  • El alquiler con opción a compra puede ser una buena opción para las personas con calificaciones crediticias bajas porque les da tiempo para trabajar en mejorar su calificación antes de que necesite solicitar una hipoteca. Si no califica para una hipoteca en este momento, puede comenzar a comprar una casa antes con un contrato de arrendamiento con opción a compra.

  • El arrendamiento con opción a compra es legal en todos los estados, pero cada estado tiene diferentes estatutos que guían el proceso. Consulte con su ayuntamiento local o busque el consejo de un agente inmobiliario local sobre las leyes relativas a las propiedades de alquiler con opción a compra en su área.

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