Seguro Hipotecario Pagado Por El Prestamista Privado (Lpmi): ¿Es Una Buena Idea?

Cuando solicita una hipoteca, los prestamistas idealmente quieren que pague al menos el 20% del precio de compra. Sin embargo, el 20 % no es un número mágico y la realidad es que muchos prestatarios han reducido sus préstamos, o incluso nada. Para la mayoría de los préstamos convencionales, un pago inicial de menos del 20% requerirá algún tipo de seguro hipotecario privado o PMI. Una de estas opciones es el seguro hipotecario pagado por el prestamista, comúnmente conocido como LPMI.

¿Qué es el seguro hipotecario pagado por el prestamista?

LPMI, o seguro hipotecario pagado por el prestamista, describe un acuerdo en el que su prestamista hipotecario cubre el costo de su seguro hipotecario.

Si bien existen otras opciones para pagar el seguro hipotecario, la mayoría de las veces agregando una prima mensual a la hipoteca que paga cada mes, el prestamista del seguro hipotecario paga el costo del seguro en la tasa hipotecaria. Esencialmente, pagará una tasa de interés más alta en lugar de un pago hipotecario mensual más alto.

¿Cómo funciona el LPMI?

Aunque no verá el cargo del seguro en el pago mensual de su hipoteca, aún está en el LPMI: usted, como prestatario, simplemente paga el cargo de manera diferente.

Para cubrir LPMI, el prestamista puede cobrarle una tasa más alta para compensar el mayor riesgo de su pago inicial más bajo, o cobrarle una tasa más alta y comprar un seguro hipotecario de prima única en su nombre.

De cualquier manera, su tasa de interés y costos serán más altos que sin LPMI, pero no tendrá que pagar una tarifa mensual de seguro hipotecario, por lo que su pago total probablemente será más barato. En algunos casos, puede ser mucho más barato.

¿Cuánto paga el prestamista por el seguro hipotecario?

El costo del PMI pagado por el prestamista se expresará como un porcentaje de la tasa de interés, por ejemplo, un 0,25% adicional.

El porcentaje de aumento dependerá de varios factores, el más importante de los cuales es su puntaje de crédito y el monto de su pago inicial. Al igual que con todos los préstamos, cuanto mayor sea su puntaje y su pago inicial, es probable que sus costos sean más bajos.

Por ejemplo, si puede pagar un pago inicial del 10 %, el prestamista puede cobrarle un 0,25 % más. Si solo puede hacer un pago inicial del 5 %, corre más riesgo y su LPMI podría ser un 0,5 % más alto.

Ventajas y desventajas de LPMI

Optar por una hipoteca LPMI puede tener ciertas ventajas, pero también hay desventajas a considerar. Para ayudarlo a decidir si el seguro hipotecario pagado por el prestamista es la mejor opción para usted, o si debe considerar aumentar su pago inicial o pagar su PMI de manera diferente, considere lo siguiente:

Beneficios de LPMI

Hay dos posibles beneficios de que su prestamista hipotecario proporcione su seguro hipotecario:

• El interés hipotecario adicional que cobran los prestamistas de LPMI es generalmente más bajo que las primas mensuales comparables del seguro hipotecario.
• Sus pagos mensuales pueden ser más asequibles porque el costo del seguro hipotecario se distribuye durante el plazo del préstamo.

El LPMI solo es significativo si los gastos son inferiores al PMI mensual. Tendrá que calcular los números (o pedirle a su agente de préstamos que lo haga por usted) y luego decidir.

Desventajas de LPMI

Aunque LPMI puede tener algunas ventajas, también es importante conocer las posibles desventajas:

• Tasas de interés más altas que nunca bajan – LPMI implica tasas de interés más altas integradas en el préstamo. A menos que planee refinanciar, esta tasa nunca baja, incluso si su saldo cae por debajo del 80%. Si usted mismo paga el PMI en forma de primas mensuales adicionales, por lo general puede renunciar a él después de alcanzar el 20 % del capital de su vivienda.
• El costo total puede ser mayor — Debido a que paga tasas de interés más altas durante el plazo del préstamo, el costo total de usar LPMI puede ser más alto que el pago mensual del prestatario PMI (BMPI). Depende de cuánto tiempo quieras mantener tu hipoteca. Si cree que pagará una pequeña parte del préstamo de su casa (digamos, 10 años en lugar de 30), LPMI podría tener sentido.
• impacto fiscal — LPMI no se rompe si deduce el interés de la hipoteca en el momento de la declaración de impuestos, por lo que no se puede desglosar en su declaración;En cambio, el PMI pagado por el prestatario es deducible. Sin embargo, dado que su tasa de interés es más alta debido al LPMI, obtendrá una deducción mayor si detalla. Consulte a un especialista en impuestos para minimizar su impuesto a pagar, independientemente del seguro hipotecario que pague.

LPMI y PMI

Al sopesar los pros y los contras de LPMI, calcule su capital e interés mensual (PI) con y sin LPMI. Para LPMI, cuando el prestatario está al día, generalmente se agrega una tasa de 0.25%, pero su tasa real depende del prestamista que elija y su situación financiera actual. Al igual que con todos los productos hipotecarios, vale la pena comparar múltiples ofertas al comprar préstamos hipotecarios tradicionales PMI y LPMI.

Aquí le mostramos cómo comparar un préstamo PMI con un préstamo LPMI para una hipoteca de tasa fija de $30,000 a 30 años:

En resumen, con LPMI, paga $45 más por mes.

Luego, pídale a su prestamista una cotización mensual de seguro hipotecario. La oferta dependerá principalmente de dos factores: su calificación crediticia y su pago inicial. Para tener una idea aproximada, puede usar estos estimación freddie Para una serie de primas mensuales del PMI en un préstamo de $300 000 a 30 años al 4,5 %:

• 15% de descuento: $71
• Depósito del 10%: $176
• Depósito del 5%: $274

Si solo observa la diferencia en los pagos mensuales, LPMI claramente tiene una ventaja en esta situación, ya que solo pagará $ 45 más por mes para obtener una hipoteca con una tasa más alta. Ahorrará dinero todos los meses, y si solo paga el 5 % del pago inicial, es una gran diferencia: $229 por pago.

Sin embargo, las diferencias en los pagos mensuales no son el único factor.

Una vez que su relación préstamo-valor (LTV) cae por debajo del 80%, puede comunicarse con su prestamista hipotecario o agente administrativo y solicitar que se cancele el seguro hipotecario pagado por el prestatario. Para un préstamo de $300 000 con una tasa de interés del 4,5 % y una relación LTV del 90 %, el saldo del préstamo debería caer por debajo del 80 % en el pago número 74, o un poco más de seis años. En ese momento, puede solicitar una cancelación.

Cuando paga de su bolsillo el seguro de préstamo hipotecario, sus pagos no son la única forma de alcanzar ese umbral del 20%. Si el valor de las casas está aumentando en su área o está invirtiendo en renovaciones para aumentar el valor de su casa, es posible que pueda volver a evaluar su propiedad por un valor más alto y cancelar su seguro hipotecario antes.

Con LPMI, no hay calendario de cancelación, es solo parte del préstamo.

BPMI y LPMI

Los nombres aquí pueden ser engañosos. Con el seguro hipotecario pagado por el prestatario y el seguro hipotecario pagado por el prestamista, usted cubre el costo. La diferencia es cómo pagas.

En última instancia, el PMI que paga el prestamista puede ayudar a reducir el costo de su hipoteca. Pero al sopesar BPMI versus LPMI, tenga también una visión a largo plazo. Con BMPI, esos pagos de PMI pueden eliminarse una vez que haya acumulado suficiente capital en su casa, lo que puede valer la pena.

Cómo deshacerse del seguro hipotecario pagado por el prestamista

No hay una manera fácil de deshacerse de LPMI. Básicamente tiene dos opciones: vender su casa o refinanciar su hipoteca. Para la refinanciación en general, debe asegurarse de obtener una tasa de interés más baja y poder cubrir los costos de cierre para que valga la pena desde el punto de vista financiero.

Alternativas a LPMI

Hay muchas maneras de obtener una hipoteca con menos del 20% de pago inicial, y el seguro hipotecario pagado por el prestamista es solo una de ellas.

• Si califica, considere solicitar un préstamo hipotecario VA. Las hipotecas VA para militares y familiares elegibles no tienen seguro hipotecario. Sin embargo, incluyen un cargo financiero que funciona de manera muy similar a una póliza de seguro hipotecario de prima única.
• Saltar a caballo. Es posible que pueda evitar el PMI y reducir sus pagos mensuales con una llamada hipoteca piggyback. Esto significa que si pone un 10% de pago inicial, obtendrá una hipoteca del 80% y una hipoteca secundaria del 10%. Esto evita el PMI por completo, pero también viene con dos hipotecas, las cuales le cobran intereses.
• Todo prepago. Puede haber opciones para pagar un seguro hipotecario de prima única, que combina toda su cobertura de seguro hipotecario en un solo pago. Esto le ahorra dinero, pero significa que tiene que entregar una gran cantidad de dinero cuando se cierra la transacción (además de todas las demás tarifas de transacción que debe pagar).

La línea de fondo

El seguro hipotecario pagado por el prestamista no es un concepto simple. Aquí hay algunos consejos para que su decisión sea más fácil:

• Si es la primera vez que compra una casa, los pagos mensuales más bajos pueden facilitarle la compra de una casa y calificar para una hipoteca. También es más probable que venda su casa antes de que su seguro hipotecario finalice automáticamente. Entonces, si LPMI le brinda pagos significativamente más bajos, puede ser mejor que pagar PMI de su bolsillo todos los meses.
• Si puede pagar una póliza de prima única y quiere suficientes años para alcanzar el punto de equilibrio, esta es probablemente su opción más barata. También será más fácil para usted calificar para un préstamo porque sus pagos serán más bajos.
• Si está buscando pagar su hipoteca rápidamente o vive en un área donde los valores de las viviendas aumentan rápidamente, un BPMI mensual puede ser la mejor opción para usted, ya que puede solicitar una cancelación cuando su relación LTV alcanza el 80%.
• La garantía de préstamo hipotecario del VA es un beneficio para los miembros del servicio, y las tasas hipotecarias del VA suelen ser las más bajas. No hay requisitos de pago inicial y puede incluir cargos financieros en la hipoteca. Si califica para un préstamo VA, considere ese préstamo primero.
• Otros préstamos garantizados por el gobierno, como los préstamos FHA y USDA, tienden a tener tarifas de seguro más altas. Requieren primas por adelantado (que usted puede financiar) y primas mensuales que no terminan, independientemente del saldo de su préstamo. Estos préstamos tienen sus ventajas, pero los bajos costos del seguro hipotecario no son una de ellas.

A nadie le gusta pagar un seguro hipotecario, pero tampoco le gusta gastar dinero en el alquiler. Entonces, si decide comprar una casa antes, el seguro hipotecario puede ayudarlo a hacerlo, y hay muchas maneras de mantenerlo asequible.