Cómo Los 'House Hacks' Combinan La Propiedad De La Vivienda Con La Inversión Inmobiliaria

Cuando Brian Robinson compró su primera casa en 2023, no compró una casa de inicio estándar. En cambio, el contador de Chicago optó por tres pisos.

Robinson vive en una unidad y cobra el alquiler de otros dos apartamentos, ganando lo suficiente para pagar la hipoteca de todo el edificio.

“No solo puedo vivir gratis, sino que también puedo ganar cientos de dólares al mes”, dijo Robinson.

Hablaba en tiempo pasado porque había vendido la propiedad con una buena ganancia. La experiencia convirtió a Robinson en un defensor del "hackeo doméstico", un nuevo nombre para un viejo concepto.

Los compradores de viviendas con una inclinación empresarial pueden usar un préstamo de la FHA para comprar un dúplex o un tríplex con tan solo un 3.5% de pago inicial. Al combinar la propiedad de la vivienda con el alquiler, la piratería de viviendas obliga a los inquilinos a pagar sus hipotecas.

La estrategia ha existido durante décadas: la FHA ha ofrecido durante mucho tiempo préstamos de pago inicial bajo para propiedades de hasta cuatro unidades. Pero el nuevo apodo pegadizo ha captado la atención en las redes sociales, lo que lleva a una nueva generación de inversores a profundizar en la industria de inversión inmobiliaria decididamente de la vieja escuela.

"Debido a que tenía un nombre genial, hubo cierto interés", dijo Rashauna Scott, corredora de Kale Realty en Chicago.“Definitivamente es aceptado por muchos millennials. El problema es que puedes vivir gratis, o vivir menos de lo que pagas de alquiler."

La estrategia es especialmente atractiva para los compradores de vivienda por primera vez que luchan con enormes préstamos estudiantiles y escasos cheques de pago: los préstamos de la FHA están disponibles para prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 580 y poco dinero en efectivo.

El camino más rápido hacia la propiedad de la vivienda

Un mercado de la vivienda caracterizado por precios altísimos e ingresos estancados ha convertido el robo en una táctica de acceso. Scott dijo que trabaja con un flujo constante de compradores de la generación del milenio que utilizan los préstamos de la FHA para obtener acceso a bajo costo a un mercado inmobiliario prohibitivo.

"Todos quieren invertir en bienes raíces, pero no todos tienen un pago inicial del 20% en una propiedad de inversión", dijo Scott.“Pero mucha gente tiene un 3,5% que pueden depositar. »

Para los compradores que no pueden permitirse comprar casas tradicionales, las renovaciones de casas ofrecen otra oportunidad de adquirir una casa. Suzanne Hollander, profesora de derecho inmobiliario en la Universidad Internacional de Florida, dijo que el enfoque es atractivo para los compradores desalentados por el requisito de hacer pagos mensuales de la hipoteca.

“De alguna manera distorsiona el sueño americano. No es una casa rodeada por una valla blanca”, dijo.“Pero supón que pierdes tu trabajo. Todavía tienes inquilinos pagando tu hipoteca, impuestos y seguro."

La realidad para los propietarios todavía se aplica

Por supuesto, hay una razón por la que la mayoría de la gente no posee, y es el trabajo. Necesita encontrar inquilinos potenciales, verificar sus antecedentes y cobrar sus pagos. Si el inodoro está atascado o la nevera no funciona, ese es tu problema.

Randolph Saa, gerente de ventas de Century 21 American Homes en Fresh Meadows, Nueva York, ayuda a los compradores a encontrar unidades multifamiliares demolibles. Se centró en las realidades de los propietarios de viviendas. Por un lado, las emergencias de mantenimiento nunca llegan en el momento adecuado.

"Si algo sucede, siempre parece suceder en la noche más fría del año o en un feriado", dijo Saa.

Al mismo tiempo, puede ser estresante compartir un patio, un camino de entrada o una entrada para autos con los inquilinos.

"Tienes que ser muy selectivo en términos de a quién contratas", dijo Saa.“Quieres un ingreso, pero quieres que sea alguien con quien puedas llevarte bien. »

Algunos secuestradores de viviendas tratan de evitar fricciones al no decirles a los inquilinos que son dueños del edificio. Contratan administradores de propiedades para que se ocupen de algunos de los dolores de cabeza.

Robinson dijo que manejó las reparaciones mediante el desarrollo de una fuerza laboral confiable, que incluía un personal de mantenimiento, un plomero y un electricista. Dijo que renovó el edificio cuando lo compró, evitando muchos problemas de mantenimiento. Robinson recibió un préstamo FHA 203(k) para cubrir el precio de compra de $140,000 y $52,000 en reparaciones del triplex.

"Si haces un cambio de imagen completo y lo haces bien, es mucho más fácil", dijo Robinson.

Para muchos piratas informáticos, la reparación ocasional a mitad de la noche es un pequeño precio a pagar.

“Tener a los inquilinos viviendo al lado podría no ser el momento que pensabas”, admite Holland.“Pero no solo te permite ser dueño de tu propia casa, te permite generar riqueza. »

Salario de $ 100,000

Robinson dijo que sus recompensas financieras llegaron rápidamente. Después de poseerlo por poco más de un año, vendió su triplex por una ganancia de $80,000. Combinado con sus ingresos por alquiler, gana seis cifras.

"Gané alrededor de $100,000 en una decisión para dejar entrar a los piratas informáticos", dijo.

Animado, Robinson compra otra casa multifamiliar en Chicago. Empezó un negocio enseñando a otros cómo colocar piratas de forma rentable.

José García, un ingeniero mecánico de Florida, también hace un buen trabajo pirateando casas. Frustrado por la guerra de ofertas por viviendas unifamiliares, un comprador de vivienda por primera vez hizo una oferta por un tríplex en Wellington hace cuatro años."Es un mercado menos competitivo", dijo.“La mayoría de la gente quiere viviendas unifamiliares. »

Su primer desafío después de mudarse: aumentar los alquileres para los inquilinos que pagan muy por debajo de las tarifas actuales. Desde entonces, el negocio ha ido bien para el propietario, con dos unidades de alquiler cubriendo la mayor parte de sus gastos.

“Afortunadamente, usted vigila la propiedad, por lo que no hay inquilinos escabulléndose, acechando el lugar o organizando fiestas salvajes”, dijo García. No me importaría arreglar un retrete y esperar. »

Los préstamos de Fannie y Freddie pueden ser más baratos

Para la piratería en el hogar, los préstamos de la FHA son un excelente lugar para comenzar. Sin embargo, los préstamos tienen un gran inconveniente: vienen con altos costos iniciales y primas de seguro hipotecario.

Por esta razón, Eli Sklar, asesor principal de préstamos de LoanDepot, les dice a sus clientes de demolición que un préstamo de la FHA no siempre es la mejor opción. Para prestatarios con buenos puntajes de crédito, recomienda el programa Home Possible de Freddie Mac o HomeReady Loans de Fannie Mae.

Para los prestatarios que se mudan a dúplex, ambos requieren un pago inicial del 5% en lugar del 3.5% requerido por la FHA. Sin embargo, aumentar el 1,5% adicional significa evitar el enorme seguro hipotecario de la FHA."Usted paga menos durante la vida del préstamo", dijo Sklar.

Siguiendo esta filosofía, García refinanció su triplex en Florida el año pasado. Aprovechó la caída de las tasas hipotecarias mientras obtenía préstamos tradicionales sin seguro hipotecario privado.

Ventajas y desventajas de la piratería doméstica

La inversión inmobiliaria no es para los débiles de corazón. El valor de las viviendas puede caer, como lo demostró la Gran Recesión. Con los desalojos suspendidos durante la pandemia de coronavirus, muchos propietarios se enfrentan a inquilinos que no pueden pagar el alquiler.

A Chris Hogan, autor de "Everyday Millionaire", le preocupa que el robo pueda parecer más fácil para los propietarios de viviendas de lo que realmente es.

“Suena bien en teoría, pero en la práctica me dice que no están listos para comprar”, dijo Hogan.“Si tienes que depender de tus inquilinos, es un dolor de cabeza y una angustia. »

Robinson admite que ser un propietario rentable no es fácil. Comprar en el lugar correcto requiere atención a los detalles: debe observar el flujo de efectivo generado por una propiedad de alquiler y desarrollar una visión realista de los costos de reparación, dijo.

“Yo diría que lo hagas”, dijo.“Solo diría que se aseguren de hacer su debida diligencia. »

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