¿Qué Son Los Préstamos Para La Construcción Y Cómo Funcionan?

Si no puede encontrar la casa adecuada para comprar, es posible que se pregunte cuánto costará construir una nueva casa o renovar la casa en la que vive actualmente. El proceso de pedir dinero prestado para pagar el proyecto es diferente de obtener una hipoteca para mudarse a una propiedad existente. Aquí encontrará todo lo que necesita saber sobre cómo obtener un préstamo para la construcción.

¿Qué es un préstamo de construcción?

Un préstamo para la construcción de viviendas es un préstamo a corto plazo con intereses altos que proporciona los fondos necesarios para construir una propiedad residencial.

El plazo de un préstamo de construcción suele ser de un año. Durante este tiempo se debe construir la propiedad y emitir una cédula de habitabilidad.

Estadísticas de préstamos para la construcción

• Según las estadísticas, en el primer trimestre de 2023, los préstamos para la construcción totalizaron $92,400 millones. Inteligencia de mercado global de SP. El aumento año tras año fue del 18,2%, el mayor salto desde 2016.
• Actualmente, los cinco principales prestamistas de construcción son (en orden), según SP: Wells Fargo, Bank of America, Chase, Bank of America y MT Bank.
• Según julio de 2023, los permisos para viviendas unifamiliares aumentaron 1.1% a una tasa anual de 1.67 millones de unidades. Departamento de Comercio.
• La confianza de los constructores en el mercado de la vivienda sigue siendo baja, Asociación Nacional de Constructores de Viviendas Leer Ha caído todos los meses en lo que va de 2023.
• Los préstamos para la construcción generalmente requieren un pago inicial mínimo del 20%.

¿Cómo funcionan los préstamos para la construcción?

1. Los prestatarios solicitan préstamos para la construcción, presentan las finanzas del proyecto, los planes y los plazos.
2. Si se aprueba, el prestatario comenzará a sacar dinero en cada fase del proyecto, normalmente pagando intereses solo durante la construcción. A lo largo del proceso de construcción, un tasador o inspector evalúa el edificio para autorizar fondos adicionales.
3. Una vez que se completa la construcción, el prestatario generalmente convierte el préstamo en una hipoteca permanente y comienza a realizar pagos de capital e intereses.

Las tasas de interés de los préstamos para la construcción generalmente fluctúan alrededor de la tasa preferencial. Las tasas de los préstamos para la construcción suelen ser más altas que las tasas hipotecarias tradicionales. En una hipoteca tradicional, su casa sirve como garantía: el prestamista puede confiscar su casa si no paga. Con los préstamos para la construcción de viviendas, los prestamistas no tienen esa opción, por lo que tienden a considerar estos préstamos como un riesgo mayor. En promedio, puede esperar que las tasas de interés de los préstamos para la construcción sean alrededor de 1 punto porcentual más altas que las tasas hipotecarias tradicionales, a menudo entre un 5 y un 10 %.

El plazo inicial del préstamo generalmente dura todo el proyecto de construcción. Dado que los préstamos para la construcción tienen plazos muy cortos y dependen de la finalización del proyecto, deberá proporcionarle a su prestamista un cronograma de construcción, planes detallados y un presupuesto realista.

Según el tipo de préstamo de construcción, es posible que pueda convertir su préstamo de construcción en una hipoteca tradicional una vez que su casa esté completa. Esto se llama un préstamo permanente. Si el préstamo es solo para la fase de construcción, es posible que deba obtener una hipoteca por separado para pagar el préstamo de construcción.

La diferencia entre los préstamos para la construcción y las hipotecas tradicionales

Además de los costos y los calendarios de pago, existen diferencias clave entre los préstamos para la construcción y las hipotecas:

• Asignación de fondos del préstamo. A diferencia de las hipotecas y los préstamos personales, que se pagan todos a la vez, los prestamistas realizan los pagos de los préstamos para la construcción en etapas a medida que avanza el trabajo en la nueva vivienda. Estas reducciones tienden a ocurrir cuando se alcanzan hitos importantes, como cuando se colocan los cimientos o comienza la estructura de una casa.
• Cantidad adeudada por el prestatario. Con una hipoteca, puede comenzar a hacer pagos de capital e intereses de inmediato. Con los préstamos para la construcción, generalmente solo paga intereses durante la fase de construcción. Además, los prestatarios generalmente solo están obligados a pagar los intereses de los fondos retirados hasta la fecha hasta que se complete la construcción.
• Inspectores/evaluadores involucrados. Al construir una casa, el prestamista hará que un tasador o inspector inspeccione la casa en varias etapas de la construcción. Si el tasador lo aprueba, el prestamista hará un pago adicional al contratista, llamado gravamen. Espere cuatro a seis inspecciones para seguir el progreso.

Tipos de préstamos para la construcción

Construir en préstamo perpetuo

Con un préstamo perpetuo, usted pide dinero prestado para pagar la construcción de su casa, y una vez que la casa está terminada y se muda, el préstamo se convierte en una hipoteca permanente.

La ventaja de pasar de la construcción al enfoque permanente es que solo paga un conjunto de costos de cierre, lo que reduce sus costos generales.

"Cierre único, para que no pague tarifas de liquidación recurrentes", dijo Janet Bossi, vicepresidenta sénior de OceanFirst Bank en Nueva Jersey.

Una vez que se realiza la transición de construcción a permanente, el préstamo se convierte en una hipoteca tradicional, generalmente con un plazo de 15 a 30 años. Luego paga intereses y capital. En ese momento, puede elegir entre una hipoteca de tasa fija o de tasa variable. Sus otras opciones incluyen préstamos de construcción permanentes de la FHA, con criterios de aprobación menos estrictos, que pueden ser especialmente útiles para algunos prestatarios, o, si es un veterano elegible, un préstamo de construcción VA.

Préstamos específicos para la construcción

Los préstamos solo para construcción brindan los fondos necesarios para completar la construcción de la vivienda, pero el prestatario es responsable de pagar el préstamo en su totalidad cuando vence (generalmente un año o menos) o de obtener una hipoteca para obtener financiamiento permanente seguro.

Los fondos para estos préstamos de construcción se desembolsan en función del porcentaje de finalización del proyecto y el prestatario solo es responsable de pagar los intereses sobre los fondos extraídos.

Si necesita una hipoteca permanente, un préstamo solo para construcción puede terminar costando más, ya que deberá completar dos transacciones de préstamo por separado y pagar dos conjuntos de tarifas. Los costos de cierre suelen ser de miles de dólares, lo que evita otra serie.

Otra consideración es que su situación financiera puede deteriorarse durante la construcción. Si pierde su trabajo o enfrenta otras dificultades, es posible que no califique para una hipoteca más adelante y que no pueda mudarse a su nuevo hogar.

Préstamo de renovación

Si desea mejorar su vivienda existente en lugar de construirla, puede comparar las opciones de préstamos para mejoras de vivienda. Estos vienen en muchas formas, dependiendo de cuánto gaste en el artículo.

“Si los propietarios quieren gastar menos de $20,000, pueden considerar obtener un préstamo personal o usar una tarjeta de crédito para financiar renovaciones”, dijo Steve Kaminski, director de préstamos residenciales de EE. UU. en TD Bank.“Para renovaciones que comienzan alrededor de $25,000, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito puede ser apropiado si el propietario ya ha establecido la equidad en su hogar. »

Otra opción viable en el entorno de tasas hipotecarias bajas es la refinanciación con retiro de efectivo, en la que un propietario puede obtener una nueva hipoteca por un monto más alto que su préstamo actual y retirar el exceso del préstamo de una sola vez. Sin embargo, a medida que aumentan las tasas de interés, esta opción se vuelve menos atractiva.

Con cualquiera de estas opciones, los prestamistas generalmente no están obligados a revelar cómo el propietario utilizará los fondos. Los propietarios gestionan presupuestos, horarios y pagos. Para otras formas de financiamiento, los prestamistas evaluarán a los constructores, revisarán los presupuestos y monitorearán los cronogramas de retiro.

Préstamo de construcción de autoconstrucción

Un préstamo de autoconstrucción es un préstamo de construcción permanente o solo para construcción en el que el prestatario también actúa como constructor de viviendas.

Debido a la complejidad de construir una casa y la experiencia requerida para cumplir con los códigos de construcción, la mayoría de los prestamistas no permiten que los prestatarios actúen como sus propios constructores. Los prestamistas generalmente solo permiten esto si el prestatario es un constructor con licencia.

Fin de prestamo

Un préstamo al final del plazo simplemente se refiere a la hipoteca del propietario después de que se construye la propiedad, explicó Kaminski. Los préstamos para la construcción se utilizan durante la fase de construcción y se reembolsan una vez que se completa la construcción. El prestatario entonces tendrá que hacer los pagos de la hipoteca a plazo, también llamado préstamo al final del plazo.

“No todos los prestamistas ofrecen préstamos de construcción permanentes, que implican un cierre de préstamo único. Algunos requieren un segundo cierre para volverse perpetuos o rescindir el préstamo”, dijo Kaminsky.

¿Qué cubre un préstamo de construcción?

Algunas de las cosas que se pueden usar para pagar un préstamo de construcción incluyen:

• costo de la tierra
• trabajo de contratista
• materiales de construcción
• Licencia

Según Kaminski, es importante discutir estas cosas con su prestamista, especialmente lo que se incluirá en el cálculo de la relación préstamo-valor.

"Por lo general, los préstamos para la construcción incluirán una reserva de contingencia para cubrir los costos imprevistos que puedan surgir durante la construcción, que también sirve como amortiguador en caso de que el prestatario decida realizar mejoras después del inicio de la construcción", dijo Kaminski."Una vez que los planes están listos, no es raro que los prestatarios quieran levantar sus mostradores o gabinetes

Otros gastos de construcción de viviendas

El costo de construir una casa va más allá de los materiales y la mano de obra necesarios para construir la estructura en sí. Afortunadamente, el costo de los accesorios permanentes, como electrodomésticos y jardinería, a menudo se puede incluir en el monto del préstamo. La mejora del hogar, por otro lado, no está cubierta por los préstamos para la construcción."

Requisitos de préstamo de construcción

Las empresas que ofrecen préstamos para la construcción generalmente requieren que los prestatarios:

• estabilidad financiera. Para obtener un préstamo de construcción, necesita una relación deuda-capital baja y una forma de demostrar que tiene suficientes ingresos para pagar el préstamo. Por lo general, también necesita un puntaje de crédito de al menos 680.
• Pagar un depósito. Al solicitar un préstamo, deberá pagar un depósito. El monto dependerá del prestamista que elija y de cuánto esté tratando de pedir prestado para cubrir los costos de construcción, pero los préstamos para construcción generalmente requieren un pago inicial de al menos el 20%.
• Hay planos de construcción. Si tiene un plan detallado y un cronograma para el proyecto, especialmente si lo establece la empresa constructora con la que trabajará, puede ayudar a los prestamistas a tener más confianza en que todo saldrá de acuerdo con ese plan y que usted estará en pista Capaz de pagar el préstamo.
• Obtener una tasación de la vivienda. La casa terminada servirá como garantía para el préstamo, por lo que el prestamista quiere asegurarse de que haya suficiente garantía para garantizar el préstamo. Para ello, es posible que te pidan que hagas una tasación, estimando el valor de la vivienda terminada.

Cómo obtener un préstamo de construcción

Obtener la aprobación para un préstamo de construcción puede parecer un proceso similar a obtener una hipoteca, pero obtener la aprobación para abrir nuevos caminos y construir una casa nueva es un poco más complicado. Por lo general, si quieres saber cómo obtener un préstamo para la construcción, debes seguir estos cuatro pasos:

1. Encuentre un constructor aprobado: Cualquier prestamista quiere saber si el constructor del proyecto tiene la experiencia para completar la casa. Amigos que construyeron sus propias casas, por favor recomiéndenlo. También puedes ir a NAHB Directorio de asociaciones locales de constructores de viviendas Encuentra contratistas en tu area. Así como compararía varias casas existentes antes de comprarlas, es aconsejable comparar diferentes constructores para encontrar la combinación de precio y experiencia que satisfaga sus necesidades.
2. Reúna sus archivos: Un prestamista puede requerir un contrato con su constructor que incluya precios y planes detallados para el proyecto. Asegúrese de proporcionar referencias a su constructor y cualquier prueba necesaria de sus credenciales profesionales.. También es posible que deba proporcionar muchos de los mismos documentos financieros que una hipoteca tradicional, como talones de pago y comprobantes de impuestos.
3. Obtenga la preaprobación: Obtener una aprobación previa para un préstamo de construcción puede ayudarlo a ver cuánto puede pedir prestado para el proyecto. Este puede ser un paso importante para evitar pagarle a un arquitecto por los planos o los planos de una casa que no puede pagar.
4. Obtenga un seguro de hogar: incluso si aún no vive en su hogar, su prestamista puede requerir una póliza de seguro de hogar prepaga, que incluye cobertura de riesgo del constructor. De esta manera, si algo sucede durante la construcción, por ejemplo, el producto semielaborado se incendia o alguien lo destroza, estará protegido.

Obtenga un seguro de hogar: incluso si aún no vive en su hogar, su prestamista puede requerir una póliza de seguro de hogar prepaga, que incluye cobertura de riesgo del constructor. De esta manera, si algo sucede durante la construcción, por ejemplo, el producto semielaborado se incendia o alguien lo destroza, estará protegido.

Consideraciones de préstamo de construcción

Antes de solicitar un préstamo de construcción, hágase estas preguntas clave.

¿Enfrentará su proyecto importantes problemas de programación?

Hable con su contratista para analizar el cronograma de construcción de la casa y si hay otros factores que podrían retrasar el proyecto. Recuerde que todavía hay cuellos de botella que afectan la producción, comenzando con interrupciones de la cadena de suministro pandémicas y aun persisten. Prepárese para los altos precios de los materiales, especialmente porque la inflación y la escasez continua afectan su proyecto.

¿Quiere simplificar la experiencia de préstamo?

Decida si desea completar el proceso de préstamo una vez con un préstamo de construcción a permanente o dos veces con un préstamo solo para construcción. Considere cuánto agregarán al proyecto los costos de cierre y otros gastos de obtener más de un préstamo.

Cuando obtiene un préstamo para la construcción, es posible que no solo esté pensando en construir una casa;También es posible que deba comprar un terreno y decidir qué hacer con el costo total más adelante, tal vez con una hipoteca permanente cuando la casa esté terminada. En este caso, para evitar cierres múltiples, podría ser una buena idea obtener un préstamo de construcción a perpetuidad. Sin embargo, si ya es dueño de una casa, es posible que pueda usar los ingresos para pagar el préstamo. En este caso, un préstamo solo para construcción puede ser una mejor opción.

¿Cuál es el proceso para sacar su préstamo de construcción?

Pregúntele a su prestamista cómo financiar el monto de su préstamo. Algunos prestamistas permiten retiros mensuales, mientras que otros solo permiten retiros después de pasar las inspecciones. Infórmese sobre cualquier proceso o documentación requerida para retirar fondos de su préstamo de construcción para que su contratista pueda utilizarlos.

Comprender el proceso y asegurarse de que sus contratistas también lo hagan puede ayudarlo a evitar demoras causadas por fondos insuficientes.

Cómo encontrar un prestamista de construcción

Consulte a varios prestamistas de préstamos para la construcción experimentados para obtener detalles sobre sus programas y procedimientos específicos, y compare las tasas, los términos y los requisitos de pago inicial de los préstamos para la construcción para asegurarse de obtener la mejor oferta para su situación.

"Debido a que los préstamos para la construcción son transacciones más complejas que las hipotecas estándar, es mejor encontrar un prestamista que se especialice en préstamos para la construcción y no sea ajeno al proceso", dice Bossi.

Si no puede encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con usted, busque bancos regionales más pequeños o cooperativas de crédito. Pueden ser más flexibles en la cobertura si puede demostrar que es un buen riesgo, o al menos tiene una conexión a la que puedan recomendarlo.