Segundas Viviendas Vs. Propiedades De Inversión: Diferentes Tasas Hipotecarias Y Requisitos

Si ha comparado las tasas hipotecarias al comprar una segunda casa o una propiedad de inversión, ya ha tomado un camino prometedor: o tiene un lugar para vacacionar o un lugar donde generará ingresos, ponga más dinero en su bolsillo.

De cualquier manera, la capacidad de poseer múltiples propiedades es una posición envidiable, pero la forma en que clasifica su propiedad puede afectar lo que paga para financiarla y poseerla.

Segundas residencias vs propiedades de inversión

¿Estás comprando una segunda casa o haciendo una inversión?

Esto puede ser confuso, especialmente cuando planea alquilar su propiedad ocasionalmente, por ejemplo, usándola regularmente para vacaciones, pero también usándola en Airbnb durante parte del tiempo cuando no esté usando la propiedad.

Sin embargo, ganar dinero con su propiedad no se convierte automáticamente en una inversión. La definición exacta de una propiedad depende de cuánto tiempo pase en ella.

Elliot Pepper, cofundador, CFP y director de impuestos de Northbrook Financial en Baltimore, dice que debe tener en cuenta lo que él llama la "regla del límite de 14 días".

“Básicamente, si vive personalmente en su segunda casa no más de 14 días al año, o menos del 10% de los días que se alquila, entonces se considera propiedad de alquiler y los ingresos obtenidos serán gravados”, dijo Pepper., “pero también deducirá los gastos relacionados con la propiedad. »

Por otro lado, si usa la propiedad por más de 14 días o más del 10% del tiempo de alquiler, cualquier ingreso de alquiler que reciba no está sujeto a impuestos, pero tampoco puede deducir gastos, dijo Pepper.

En general, una segunda casa es como una casa de vacaciones, una casa que se compra por diversión y en la que se vive parte del año. Por el contrario, una propiedad de inversión es un edificio que planea alquilar para generar ingresos.

Requisitos del prestamista para segundas viviendas frente a propiedades de inversión

Requisitos para el préstamo de segunda vivienda

• Puntaje de crédito mínimo: 620-680 o superior
• Depósito mínimo: 5%-10%
• Ratio Máximo de Endeudamiento (DTI): 45%

Requisitos para prestamistas de propiedades de inversión

• Puntaje de crédito mínimo: 700 o más
• Depósito mínimo: 15%-25% o más
• Relación DTI máxima: 45%

La distinción entre una segunda vivienda y una propiedad de inversión es importante no solo a efectos fiscales, sino también a la hora de buscar financiación para su vivienda.

Los requisitos de puntaje crediticio y de préstamo a valor (LTV) varían según lo que el comprador pretenda hacer con la propiedad, dijo Julienne Joseph, ex subdirectora de programas gubernamentales de vivienda en la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

“Las propiedades de inversión generalmente tienen pautas de suscripción más estrictas que las segundas viviendas y las residencias principales porque existe [un mayor] riesgo de incumplimiento en las propiedades que no se espera que sean ocupadas por el prestatario”, dijo Joseph.

En otras palabras, si un prestatario tiene dificultades para hacer los pagos de su hipoteca, es más probable que cumpla con los pagos de su residencia principal donde normalmente vive que de una residencia secundaria, un problema para los prestamistas.

Los estándares más altos de inversión en bienes raíces también pueden incluir requisitos de pago inicial más altos.

Por ejemplo, Navy Federal Credit Union requiere un pago inicial del 25% en una propiedad de inversión, pero si está buscando una segunda casa, los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 5%.

Esa es una gran diferencia: un comprador de reventa podría pagar solo $25,000 (o el 5%) por una casa de $500,000, mientras que el propietario de una propiedad de inversión necesita encontrar $125,000 (o el 25%).

Tasas hipotecarias para segundas residencias versus propiedades de inversión

Si bien las tasas hipotecarias se han mantenido históricamente bajas, están aumentando y, en general, las segundas viviendas y las propiedades de inversión tienden a tener tasas más altas porque son más riesgosas para los prestamistas.

Implicaciones fiscales de las segundas viviendas frente a las propiedades de inversión

Consecuencias fiscales de una residencia secundaria

• Los intereses hipotecarios de una segunda vivienda son deducibles de impuestos siempre que no excedan el límite de deuda bruta de $750,000 y usted alquile la propiedad no más de 14 días al año.

Implicaciones fiscales de las propiedades de inversión

• Los intereses hipotecarios sobre propiedades de inversión son totalmente deducibles de impuestos. También puede deducir muchos gastos relacionados con su propiedad, incluidos los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y el seguro, y la depreciación.
• Si alquila su alojamiento durante más de 14 días al año, los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos.

Los propietarios de viviendas se benefician de la posibilidad de deducir los intereses de la hipoteca, pero Pepper señala que si es dueño de una segunda casa, puede ser un poco más complicado porque el límite de deuda total para la deducción de intereses es de $750,000. Esencialmente, si tiene una deuda hipotecaria de más de $750,000 entre dos propiedades (o más), ha agotado la cantidad que puede usar para deducir intereses.

Sin embargo, con las propiedades de inversión, las reglas son diferentes.

"Los intereses hipotecarios asociados con una propiedad de inversión son totalmente deducibles de impuestos en el [Formulario 1040] Anexo E, por lo que pueden usarse para compensar cualquier ingreso que genere la propiedad", dijo Pepper.

Además de deducir los intereses hipotecarios, los propietarios de propiedades de inversión también se benefician de la posibilidad de deducir una amplia gama de gastos. El IRS indica que los siguientes gastos son deducibles:

• impuesto a la propiedad
• Anunciar una propiedad para atraer inquilinos
• mantener
• Materiales y suministros para el mantenimiento de la propiedad
• utilidades
• Garantía

Si también contrata a alguien para que haga el trabajo, como un carpintero o un electricista, puede deducir su salario. Sin embargo, no puede deducir los gastos de renovación para mejorar la propiedad.

En el otro extremo del espectro de mejoras, Pepper dijo que los propietarios de propiedades de inversión también podrían usar la depreciación en su beneficio.

"Para las residencias individuales, el propietario no puede deducir el costo real de la vivienda a efectos fiscales", explicó Pepper.“Sin embargo, para las propiedades de inversión, los contribuyentes pueden deducir la depreciación cada año. Esta deducción se basa en el precio de compra de la vivienda y se utilizará para compensar cualquier ingreso de la propiedad."

Pepper señaló que esta deducción no es una cancelación permanente, “porque el monto de la depreciación reduce los cimientos de la casa. Cuando los contribuyentes van a vender, pueden terminar con un mayor beneficio fiscal para el año."Esta ganancia, llamada depreciación recuperada, se grava a una tasa más alta que las ganancias de capital tradicionales a largo plazo.

Además, dijo Pepper, cada vez que llega el año de la venta, se puede exigir a los propietarios de propiedades de inversión que paguen impuestos sobre la renta si la venta genera una ganancia.

Para obtener más información sobre las implicaciones fiscales de las segundas viviendas y las propiedades de inversión, consulte el IRS Puesto 936 con Puesto 527.

¿Puede llamar a una propiedad de inversión su segundo hogar?

¿Quiere llamar a su propiedad de inversión una segunda casa y disfrutar de algunos de los beneficios de una segunda casa, como pagos iniciales y tasas de interés más bajas?

No hagas estoEn el mundo de las hipotecas, hay que llamarlo como es, como sea.

“Es absolutamente necesario que los prestatarios sean completamente transparentes al revelar el uso previsto de la propiedad a sus prestamistas para garantizar que obtengan el producto correcto y la tasa correcta”, dijo Joseph.

Es posible que se solicite a los prestatarios que firmen un documento que certifique el uso previsto de la propiedad, agregó Joseph, por lo que deben indicar por escrito lo que pretenden hacer con la propiedad. De lo contrario, defraudar a un prestamista podría tener graves consecuencias.

“Los prestamistas intencionalmente engañosos constituyen un fraude hipotecario”, dijo Joseph."No solo es inmoral, es ilegal y podría dar lugar a un proceso penal. »