¿Qué Es La Relación Préstamo-Valor?

Si espera convertirse en propietario de una vivienda, muchos números pasan por su mente: tasas de interés, costos de cierre, impuestos sobre la propiedad, etc. Los prestamistas que revisarán su solicitud de hipoteca también tienen muchos datos que considerar. Uno de los números clave es su relación préstamo-valor, o LTV.
¿Qué es préstamo a valor (LTV)?
Su relación préstamo-valor es la cantidad que pide prestada (también llamada capital del préstamo) dividida por el valor de la propiedad que está comprando, o su valor.
Cómo calcular la relación préstamo-valor
Por ejemplo, si planea poner $50 000 en una propiedad de $500 000 y pedir un préstamo de $450 000 para su hipoteca, su relación LTV ($450 000 dividido por $500 000 multiplicado por 100) sería del 90 %.
¿Qué es el LTV Combinado?
Si ya tiene una hipoteca y desea solicitar una segunda hipoteca, su prestamista evaluará una relación LTV combinada (CLTV) que tiene en cuenta todos los saldos de préstamos en la propiedad: el saldo pendiente de la primera hipoteca y ahora la segunda..hipotecas.
Supongamos que tiene un saldo pendiente de $250 000 en una casa tasada en $500 000 y quiere pedir prestados $30 000 a través de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para pagar la renovación de la cocina. Aquí hay un desglose simple de la relación LTV combinada:
$280,000 ($250,000 + $30,000) / $500,000 = 56% CLTV
Si tiene un HELOC y desea solicitar otro préstamo, su prestamista puede considerar una fórmula similar llamada índice LTV consolidado de valor acumulado de la vivienda (HCLTV). Este número representa el HELOC total contra el valor de su casa, no solo la cantidad que retira de la línea de crédito.
LTV y CLTV
LTV y CLTV son números similares;Ambos describen cuánto capital tiene en su casa y cuánto aún debe de su hipoteca. La diferencia es que LTV solo considera su primera hipoteca (la hipoteca que utilizó para comprar su casa), mientras que CLTV considera su primera hipoteca y todas las hipotecas posteriores, como HELOC o préstamos con garantía hipotecaria.
Por qué los prestamistas miran LTV
Antes de que un banco o prestamista pueda decidir aprobar su solicitud de hipoteca, el departamento de aseguramiento del prestamista debe estar seguro de que podrá pagar el préstamo. Conocer la gama completa de relaciones LTV requiere más trabajo para averiguar cómo pagará la "L" en la ecuación.
Además del LTV, los prestamistas analizan los índices de entrada y salida para evaluar su salud financiera.
La proporción inicial se conoce como “proporción de vivienda” y divide los pagos mensuales totales de su hipoteca (principal, intereses, impuestos y seguro, o PITI) por sus ingresos mensuales.
Digamos que su pago hipotecario mensual es de $1,500 y su ingreso mensual es de $6,000. En este caso, su relación de front-end sería del 25%.
Sin embargo, el pago de su hipoteca no es el único costo que tendrá que administrar como propietario.¿Tiene un préstamo de coche?¿Pagas tus préstamos universitarios?Considere la relación final de todo el dinero que debe a otros prestamistas, también conocida como relación deuda-ingreso (DTI), que es el pago mensual de la hipoteca más todas sus otras deudas mensuales divididas por su ingreso mensual.
Si los pagos mensuales de su hipoteca son de $1500, su ingreso mensual es de $6000 y su deuda mensual total es de $1300, su índice de capital o DTI sería del 46 %.
Entre el LTV y las proporciones inicial y final, si el prestamista cree que usted corre más riesgo, es probable que pague una tasa más alta, lo que significa pagar más dinero durante la vigencia del préstamo.
¿Qué es una buena relación LTV?
La relación LTV ideal varía según los requisitos del prestamista y el tipo de préstamo. Sin embargo, para usted como prestatario, una relación LTV "buena" puede significar que puede invertir más y pedir prestado menos. En general, cuanto menor sea su relación LTV, mejor: menos exposición tendrá a la equidad negativa o bloqueada en su hipoteca si el valor de su casa cae significativamente.
Relación préstamo-valor por tipo de préstamo
tipo de prestamo | LTV máximo | |
---|---|---|
*Sin seguro hipotecario privado (PMI) | ||
Préstamo Convencional* | 80% | |
préstamo de la FHA | 96,5% | |
Préstamo VA | 100% | |
Préstamos USDA | 100% | |
Refinanciación* | 80% |
- préstamo clásico – La relación LTV mágica para la mayoría de los prestamistas es del 80%. Esto significa que puede hacer un pago inicial del 20% y, como prestatario, no tiene que pagar un seguro hipotecario privado.
- préstamo de la FHA – Por lo general, una relación LTV del 96,5 % es suficiente para obtener un préstamo de la FHA. Recuerde que el requisito de pago inicial mínimo del 3.5% para los préstamos de la FHA significa que debe pagar el seguro hipotecario.
- Préstamo VA – Si es militar activo o veterano, puede obtener el 100 % de LTV (en otras palabras, sin pago inicial) con un préstamo VA, siempre que cumpla con otros requisitos de aprobación.
- Préstamos USDA – El USDA otorga préstamos a compradores de viviendas de ingresos bajos y medianos en áreas rurales y permite que ciertos prestatarios sean aprobados con una relación LTV del 100 %.
- refinanciación – Si está considerando refinanciar su hipoteca, la mayoría de los prestamistas querrán ver una relación LTV de 80% o menos (al menos 20% de capital).
Cómo reducir el LTV
Reducir su relación LTV puede ocurrir de dos maneras: puede ahorrar más dinero para un pago inicial más grande en la propiedad de sus sueños, o puede encontrar una propiedad más barata.
Por ejemplo, si encuentras una casa por $250.000 en lugar de los $500.000 de la situación anterior, un pago inicial de $50.000 te dará un LTV del 80%, lo que ayuda a eliminar el costo adicional del seguro hipotecario, acercándote a pagar de su préstamo. desde el primer día.
Puede usar la calculadora de Bankrate para averiguar cuánta casa puede pagar.
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