¿Qué Es El Índice De Gerentes De Compras? Una Guía Sobre Cómo Funciona El Seguro Hipotecario Privado

Cuando compra una casa, paga un seguro de hogar para proteger la propiedad. Sin embargo, también puedes comprar otro tipo de seguro, un seguro que no te protege a ti, sino al prestamista que te ayudó a comprar la casa. El seguro hipotecario privado, a menudo llamado simplemente PMI, es un gasto común para los propietarios de viviendas cuyo pago inicial es inferior al 20 % del precio de compra de la vivienda.

¿Qué es el Índice de Gerentes de Compras?

El seguro hipotecario privado (PMI) es un tipo de seguro que los prestamistas hipotecarios tradicionales requieren cuando un comprador de vivienda paga menos del 20% del precio de compra.

El PMI está diseñado para proteger a los prestamistas cuando los propietarios de viviendas no pagan sus préstamos. Aunque no protege a los propietarios contra la ejecución hipotecaria, permite que los compradores potenciales se conviertan en propietarios incluso si no pueden pagar el pago inicial del 20%. Si su prestamista determina que debe pagar el PMI, se coordinará con el proveedor de seguros privado y le proporcionará los términos del plan de seguro antes de cerrar su hipoteca.

Si paga por el PMI, no se quedará con usted para siempre. Una vez que alcance el 20% del capital, ya sea pagando el saldo de su préstamo con el tiempo o aumentando el valor de su casa, puede comunicarse con su administrador de préstamos para eliminar el PMI de su hipoteca. El reparador debe cancelar el PMI en la fecha en que se espera que el saldo de su préstamo alcance el 78 % del valor original de la vivienda.

¿Cuánto cuesta el PMI?

El rango promedio de las tasas de seguro de PMI es de 0.58% a 1.86% del monto del préstamo original, según Instituto Urbano. Freddie Mac estima que la mayoría de los prestatarios pagarán entre $30 y $70 al mes en primas del PMI por cada $100 000 que tomen prestados. Cuánto pagará por el PMI depende de dos factores clave:

• Su relación préstamo-valor (LTV) – El monto que paga afecta el monto que paga por el PMI. Por ejemplo, si realiza un pago inicial del 5%, la relación LTV será del 95%. Si deposita el 15%, su relación LTV será del 85%. Cuando solo puede hacer un pago inicial pequeño, el prestamista asume más riesgos y su pago de PMI será más alto para cubrir ese riesgo.
• su puntaje de crédito – Su historial crediticio y el puntaje crediticio correspondiente juegan un papel importante en el costo del PMI. Por ejemplo, considere el ejemplo del Urban Institute donde alguien compró una propiedad por $250,000 con un pago inicial del 3.5%. Con un puntaje FICO de 760 o más, el pago mensual de la hipoteca, incluido el seguro, es de $1,164. Para compradores con puntajes de crédito entre 620 y 640, el pago mensual es de $1,495, lo que refleja tarifas de PMI mucho más altas.

De acuerdo a Calculadora de seguro hipotecario de Freddie Mac y calculadora de hipotecas Bankrate. Estos ejemplos asumen un precio de compra de $329,000, una tasa de interés de 3.25% y excluyen el seguro de vivienda y los impuestos a la propiedad.

Diferentes tipos de PMI

Existen varias opciones de seguro hipotecario privado:

Seguro hipotecario pagado por el prestatario

Con el seguro hipotecario pagado por el prestatario, la prima es parte de su factura mensual. Esto también incluirá el saldo de capital, los cargos por intereses y otros cargos, como los impuestos a la propiedad. Luego, los fondos se pagan mensualmente a la compañía de seguros.

Cada mes, verá una indicación de un "pago especial", que es solo una explicación de que el dinero ya se pagó.

Con el seguro hipotecario pagado por el prestatario, puede cancelar los pagos después de cumplir con ciertos requisitos, como alcanzar el 20% de capital, la relación préstamo-valor del 78% o completar la mitad del plazo de pago.

Seguro hipotecario pagado por el prestamista

El seguro hipotecario pagado por el prestamista puede sonar atractivo, pero no se equivoque: aún tiene que pagar el seguro. En lugar de contar las primas como un solo elemento, puede pagar tasas hipotecarias más altas y/o pagar tarifas adicionales de originación de préstamos.

Otra desventaja es que no puede cancelar el PMI pagado por el prestamista de la misma manera que puede cancelar el seguro pagado por el prestatario. La principal forma de salir del PMI pagado por el prestamista es a través de la refinanciación.

Seguro Hipotecario de Prima Única

En lugar de dividir el pago en cuotas mensuales regulares, el PMI de prima única consolida el costo total del seguro en un solo pago.

Dependiendo de los términos del préstamo, puede pagar este monto en su totalidad al cierre, o puede transferir el monto a un préstamo por un saldo mayor.

Si paga antes, se beneficiará de pagos mensuales más bajos. Sin embargo, si vende su casa poco después de comprarla, el resultado podría ser peor que si pagara el PMI todos los meses.

También considere que si tiene dificultades para hacer un pago inicial del 20%, es posible que no tenga el dinero para un pago inicial grande del seguro.

Seguro hipotecario de prima dividida

En un trato de PMI de prima dividida, usted paga una tarifa inicial mayor que cubre algunos de sus gastos y luego reduce su obligación de pago mensual.

Esto combina las ventajas y desventajas de una prima única y un PMI pagado por el prestatario. Necesitará dinero para cubrir la prima inicial, pero no tanto. Entonces se beneficiará de un pago mensual más bajo.

El seguro hipotecario a plazos también puede ayudar si su índice de deuda es alto. Le permite reducir el pago potencial de su hipoteca para evitar que su DTI sea demasiado alto para calificar.

Seguro Hipotecario FHA

Este tipo de seguro hipotecario viene con los préstamos de la FHA. Este es un pago por adelantado seguido de una prima de seguro hipotecario (MIP) anual, a la que no se puede renunciar en la mayoría de los casos.

Para salir del seguro hipotecario de la FHA sin refinanciar, debe esperar 11 años. Incluso entonces, el seguro no se cancelará hasta que su depósito inicial alcance o supere el 10%.

¿Cómo puedo hacer un pago de PMI?

Hay tres calendarios principales para los pagos del PMI. Las opciones disponibles para usted varían dependiendo de su prestamista.

• por mes: El método más común es pagar su prima PMI mensualmente con su hipoteca. Esto se suma al tamaño de su factura mensual, pero le permite repartir su prima a lo largo del año.
• Etapa temprana: Otra opción es el prepago de PMI, lo que significa que paga la prima completa del año en una sola cuota. Los pagos mensuales de su hipoteca serán más bajos, pero tendrá que prepararse para gastos mayores cada año. Además, si se muda en ciertas épocas del año, es posible que no pueda obtener un reembolso parcial del PMI.
• Híbridos: La tercera opción es un híbrido: paga parte por adelantado y parte mensualmente. Esto es útil si tiene un excedente de dinero al comienzo del año y desea limitar sus costos mensuales de vivienda.

Pregúntele a su prestamista si puede elegir un plan de pago y decida cuál es la mejor opción para usted.

¿Todos los prestamistas necesitan PMI?

Por lo general, la mayoría de los prestamistas requieren un PMI para hipotecas convencionales con un pago inicial de menos del 20 %. Sin embargo, hay excepciones a esta regla, por lo que si desea evitar el PMI, debe investigar sus opciones.

Por ejemplo, existen préstamos convencionales con pagos iniciales bajos y sin PMI, como PMI Advantage de Quicken Loans. Los prestamistas renunciarán al PMI para los prestatarios con un pago inicial inferior al 20%, pero también aumentarán su tasa, por lo que tendrá que hacer los cálculos para ver si este préstamo es adecuado para usted.

Algunos planes respaldados por el gobierno no cobran primas de seguro hipotecario. Por ejemplo, los préstamos VA no lo requieren si califica. Esto es útil para los compradores de vivienda que no tienen suficientes ahorros para un pago inicial grande.

Los préstamos de la FHA requieren su propio seguro hipotecario, pero pueden tener tasas más bajas que el PMI. Sin embargo, incluso si alcanza el umbral de capital correcto, no tiene la opción de cancelar la cobertura. A la larga, esta puede ser una opción más costosa. Su puntaje de crédito no afecta la tasa de seguro para un préstamo de la FHA, pero podría ser mayor si paga menos del 5%.

¿Hay algún beneficio por pagar el PMI?

Pagar el PMI tiene una gran ventaja: comprar una casa sin esperar a ahorrar para un pago inicial del 20%. Los precios de las viviendas unifamiliares están en máximos históricos, con un promedio de $410,600 en julio de 2023, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Un pago inicial del 20% a ese precio sería más de $82,000, lo que puede parecer un número imposible para muchos compradores primerizos.

Pagar PMI le permite dejar de alquilar antes en lugar de ahorrar mientras espera. Ser propietario de una casa es a menudo una herramienta eficaz de creación de riqueza a largo plazo, por lo que ser propietario de su propiedad lo antes posible le permite comenzar a acumular activos antes y, a medida que aumentan los precios de la vivienda, su valor neto también aumenta. Si el aumento porcentual de los precios de las viviendas en tu zona es mayor que el porcentaje que pagas por el PMI, tu bono mensual te ayudará a obtener un retorno positivo de tu inversión inmobiliaria.

¿Está exento de impuestos el PMI?

El gobierno ha restablecido la capacidad de deducir las primas del seguro hipotecario privado de sus impuestos en 2023. El beneficio se ofrecerá nuevamente en 2023;Sin embargo, los beneficios comienzan a desaparecer una vez que su ingreso bruto ajustado alcanza los $109,000. Debe determinar si detallar sus deducciones e incluir su PMI es mayor que la deducción estándar.

Cómo dejar de pagar PMI

Puede cancelar el seguro hipotecario privado mediante:

• Aumente la equidad en su casa con el tiempo. Su agente hipotecario está obligado por ley a dejar de cobrar las primas del PMI una vez que su saldo alcance el 78 % de su préstamo original.(Tenga en cuenta que esto no se aplica a los préstamos de la FHA. Solo puede cancelar el MIP de la FHA una vez que tenga al menos el 10% del pago inicial de su casa y su plan de pago alcance la marca de 11 años).
• Cuando tenga un 20% de interés, comuníquese con su reparador. Cuando su saldo alcance el 80 % del préstamo original, puede adelantar y cancelar automáticamente el PMI. En este punto, puede solicitar la cancelación de su PMI.
• Estima tu casa. Alcanzar ese umbral mágico del 20% implica más que pagar el principal con el tiempo. Si su casa ha subido de valor desde que la compró, puede comunicarse con su prestamista para solicitar una tasación profesional.de acuerdo a consejero familiar, una tasación costará alrededor de $350, un pequeño precio que se puede recuperar rápidamente después de unos meses de pagos más baratos.
• Refinancia tu hipoteca. Refinanciar su hipoteca es otra opción, que incluye una tasación. Este proceso es mucho más costoso, pero tiene sentido si tenía una tasa de interés alta en su hipoteca original. Utilice la Calculadora de refinanciamiento de Bankrate para estimar si el refinanciamiento es adecuado para usted.

¿Cómo evitar pagar el PMI?

Para evitar el PMI en la mayoría de los préstamos, deberá reservar al menos el 20 % del precio de compra de la vivienda como pago inicial. Por ejemplo, si compra una casa por $ 250,000, debe poder pagar $ 50,000.

Otra estrategia es una hipoteca piggyback. Con un préstamo garantizado, en realidad obtiene dos hipotecas separadas, una por el 80% del valor de la vivienda y otra por el 10% del valor de la vivienda. Hará un pago inicial del 10 % de sus ahorros y utilizará el menor de los dos préstamos para hacer el pago inicial del 20 %.

Esta estrategia tiene la ventaja de evitar el PMI, pero una hipoteca piggyback significa dos préstamos y dos pagos mensuales, así que considere esta opción con cuidado. Algunos préstamos combinados también tienen plazos más cortos que las hipotecas principales, por lo que sus pagos mensuales serán más altos.

También puede encontrar prestamistas que ofrecen PMI pagados por el prestamista. En este caso, el prestamista realizará el pago del PMI. Sin embargo, la tasa de interés del préstamo suele ser más alta.

Otra opción es buscar préstamos sin el requisito del PMI. Algunos programas de préstamo, como los préstamos VA, no tienen pagos de PMI. Los prestamistas personales también pueden ofrecer programas hipotecarios que le permitan evitar el PMI, como aquellos para compradores de bajos ingresos o aquellos que trabajan en profesiones específicas, como la enseñanza o la medicina.

La línea de fondo

El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) puede aumentar los costos mensuales de su hipoteca, pero puede ayudarlo a encaminarse hacia la compra de una casa. Cuando compre una casa, vea si PMI lo ayudará a alcanzar sus metas de bienes raíces más rápido. No acepte una hipoteca sin comparar primero las cotizaciones de al menos tres prestamistas diferentes, para que pueda intentar obtener la mejor tasa y los mejores términos para su situación financiera particular.