¿Comprar Una Casa En Una Zona Inundable? Es De Esperar

Ha encontrado una casa que le gusta y está listo para hacer una oferta.¿premio?Está en una zona inundable, por lo que tus posibilidades de enfrentarte a una inundación son más altas de lo habitual.

Antes de comprar una casa en una zona inundable, es importante comprender los riesgos y costos involucrados. Por supuesto, con el seguro contra inundaciones puede comprar con confianza y también tiene la opción de negociar un precio más bajo.

¿Qué es una zona de inundación?

Una zona de inundación es un área geográfica definida por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) en función del riesgo de inundación. FEMA designa varias áreas propensas a inundaciones, que incluyen riesgo bajo a moderado, riesgo alto y riesgo indeterminado. Estos nombres también pertenecen a dos categorías:

• Área especial de peligro de inundación (SFHA), que incluye regiones que comienzan con la letra A o V;Según FEMA, existe al menos una posibilidad entre cuatro de inundaciones durante la vigencia de una hipoteca a 30 años en estas áreas de alto riesgo.
• No SFHA, que son áreas de riesgo moderado a bajo que se muestran en mapas de inundación que comienzan con las letras B, C o X;FEMA informa que estas áreas reciben un tercio de la asistencia federal por desastre de inundación

Qué saber al comprar una casa en una zona inundable

Si está considerando comprar una casa en una zona de inundaciones, es importante entender qué significa exactamente eso. Hay varios tipos de zona de inundacion, la más común es la zona A o la zona V. Las llanuras aluviales de la Zona A están ubicadas en áreas bajas cerca de cuerpos de agua como lagos. Las casas de la Zona V están ubicadas en áreas costeras y pueden estar sujetas a inundaciones repentinas, huracanes y otras condiciones climáticas que pueden conducir a la exposición a peligros relacionados con el agua y el clima.

Las áreas de mayor riesgo a menudo se denominan zona AE. FEMA define estas áreas con un 1% de probabilidad de inundación cada año y un 26% de probabilidad durante la vigencia de una hipoteca de 30 años.

Comprar una casa en un área de riesgo bajo o moderado en lugar de un área de alto riesgo no garantiza que no se inunde. Es solo una cuestión de probabilidad, ya que las condiciones cambiantes hacen que las áreas sean más propensas a las inundaciones con el tiempo. Pero si se encuentra en un área de alto riesgo, puede esperar pagar más por el seguro contra inundaciones.

Cómo determinar si una casa está en una zona de inundación

No es difícil saber si su futura propiedad se encuentra en una zona inundable. Simplemente puede preguntarle a su agente de bienes raíces si la casa que desea comprar está en una zona de inundación designada, qué zona es y qué significa esa designación. También puedes visitar Centro de servicios de mapeo de inundaciones de FEMA Y use la dirección del hotel para buscar.

Es mejor conocer esta información al principio del proceso de compra de una casa antes de hacer una oferta por una casa.

Ventajas de comprar en zona inundable

Uno de los posibles beneficios de comprar una casa en una zona de alto riesgo de inundación es que puede pagar menos por la propiedad que en una zona de bajo riesgo de inundación."Las viviendas de la SFHA pueden costar menos que las viviendas similares cercanas que no están en la SFHA, pero no siempre es así", dijo John Dickson, director ejecutivo y presidente de Aon Edge, una compañía privada proveedora de seguros contra inundaciones con sede en los Estados Unidos. Kalispell, Montana.

Otra ventaja es que el área o el vecindario podría ser la casa de sus sueños. Mucha gente compra casas en áreas propensas a inundaciones porque quieren vivir en comunidades ribereñas o ribereñas, muchas de las cuales se encuentran en áreas costeras bajas designadas como zonas de inundación de FEMA.

“Luego, los compradores de viviendas deben sopesar los riesgos de comprar una propiedad frente al mar en un área propensa a inundaciones versus comprar una casa en un área que no ofrece el mismo estilo de vida”, dijo Suzanne Hollander, abogada y profesora de bienes raíces en Florida International. Universidad en Miami.

Los riesgos de comprar en una zona inundable

Además de los beneficios potenciales, existen desventajas de comprar una casa en una zona de alto riesgo de inundaciones. Primero, el seguro contra inundaciones, especialmente si es necesario, puede ser costoso. El costo promedio anual de una póliza NFIP es $771, pero la prima que paga puede variar según su ubicación.

Además, es posible que el seguro contra inundaciones no cubra el 100 % del costo de reparar los daños causados ​​por inundaciones o reconstruir su hogar. En general, "la cantidad máxima de cobertura disponible para residencias a través del NFIP es de $250,000", dice Drew Scott, vicepresidente de líneas personales de Scott Insurance en Stratford, Connecticut.

El NFIP “paga un acuerdo por pérdida de costo de reemplazo para una residencia principal asegurada por un monto del 80% del costo de reemplazo o hasta el límite máximo”, dijo Dixon. De lo contrario, todas las pautas de compensación por daños a la propiedad y al edificio pagarán el valor real en efectivo."

Incluso si tiene un seguro adecuado, las inundaciones pueden ser extremadamente dañinas y estresantes."Si el daño es tan grave que tiene que mudarse y reparar su casa", señala Holland, y agrega: "Si compra una propiedad en una zona inundable y planea construir, o si tiene que reconstruir su casa por completo después de la inundaciones, puede ser más costoso construir en un área propensa a inundaciones que en un área no propensa a inundaciones.

Además, en áreas de alto riesgo, "las propiedades en venta pueden no tener sótanos o estacionamiento subterráneo, dos servicios que los compradores suelen desear", dijo Holland. Es posible que también sea necesario evacuar la casa rápidamente si un desastre mayor es inminente.“Es posible que los ocupantes y los propietarios no puedan regresar hasta que las leyes locales lo permitan, lo que podría llevar semanas o más”, dijo Holland.

Después de una inundación, espere que el proceso de reclamaciones sea más complicado y lento que otros tipos de reclamaciones de seguros. Estar en una zona de alto riesgo de inundación también puede afectar el valor de reventa de su casa, incluso si su casa nunca ha sufrido daños por inundación, y puede tomar más tiempo encontrar un comprador cuando desea venderla.

Cómo obtener una hipoteca sobre una casa en una zona de inundación

Los propietarios de viviendas con préstamos Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, USDA o VA deben tener un seguro contra inundaciones si su propiedad se encuentra en una zona de inundación Clase A o V. Si está solicitando una hipoteca tradicional de un prestamista privado (en otras palabras, un préstamo no gubernamental), o si la casa que está considerando está en un área que no pertenece a la SFHA, es posible que su prestamista no requiera un seguro contra inundaciones, pero sí Todavía se puede recomendar.

Suponiendo que tenga un seguro contra inundaciones, ya sea que su casa se encuentre en un área de alto o bajo riesgo, debería poder solicitar y obtener una hipoteca tradicional o un préstamo respaldado por el gobierno si califica. El Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), administrado por FEMA, proporciona la mayoría de los seguros contra inundaciones residenciales en los Estados Unidos, aunque el seguro NFIP no está disponible en todas partes. En estos lugares, los prestatarios pueden comprar un seguro contra inundaciones de una compañía de seguros privada.

A qué prestar atención al comprar

Además de saber si la casa que está considerando se encuentra en una zona de inundación designada por FEMA, también es aconsejable realizar una inspección minuciosa. Esto puede revelar señales de alerta ocultas, incluidos signos de daños por inundaciones existentes o pasados.

“Algunos estados exigen que los propietarios divulguen información sobre las propiedades que venden. Estas divulgaciones podrían incluir si la casa sufrió algún daño por inundación”, dijo Dixon.“Sin embargo, especialmente si el vendedor no está obligado a revelar esta información, es mejor pagar por una inspección profesional. Este experto también puede detectar daños causados ​​por eventos no catastróficos, como la falta de drenaje adecuado alrededor de una casa."

¿Vale la pena comprar una casa en una zona inundable?

Sí, pero depende de varios factores. Como propietario de una vivienda en una zona de inundaciones, debe conocer y comprender los riesgos y poder pagar el seguro contra inundaciones y los pagos de la hipoteca (si corresponde).

También debe estar dispuesto y listo para tomar precauciones contra inundaciones, si es necesario, y determinar si el precio de la casa en venta es correcto según su ubicación en una zona de inundaciones. Un agente inmobiliario puede ayudarte.

“Tomarse el tiempo para hacer una investigación adecuada antes de comprar es esencial para tomar una decisión informada”, dice Bryce Linden, abogado de Cook and James LLC en Atlanta.“Nunca asuma que su póliza de seguro de hogar cubrirá daños por inundaciones. Debe tener una protección de seguro contra inundaciones adecuada, especialmente si su hogar tiene un mayor riesgo de inundación."

Patricia Templeton-Jones, presidenta y abogada principal del programa de Wright National Flood Insurance Company, con sede en St. Petersburg, Florida, dice que comprar una casa en una zona de inundación que no sea SFHA también vale la pena, siempre que su seguro contra inundaciones está intacto, incluso si no es obligatorio.

"Todo el mundo debería tener un seguro contra inundaciones", dijo Templeton-Jones.“Solo el seguro contra inundaciones, no el seguro para propietarios ni para inquilinos, cubre los daños a la vivienda y su contenido que resulten directamente de las inundaciones. Recuerde: la Madre Naturaleza no se apega a las líneas en un mapa de inundaciones, y "bajo riesgo" no significa "sin riesgo".