Cómo Las Tasas De Interés Y Los Factores Económicos Afectan La Vivienda

El mercado inmobiliario es complejo. Los precios dependen de varios factores locales, regionales, nacionales y globales. Si bien entran en juego conceptos fundamentales como la oferta y la demanda, otros factores como las tasas hipotecarias, la inflación e incluso el estado de la economía en otros países pueden afectar el mercado inmobiliario. Aquí, analizaremos cómo varios factores afectan los costos de vivienda en los Estados Unidos.

Fondos federales y tasa de bonos a 10 años

La tasa de fondos federales es la tasa de interés de referencia establecida por la Reserva Federal de EE. UU. Esta es la tasa que cobran los bancos cuando piden dinero prestado de un día para otro. Se llama tasa base porque termina siendo el punto de referencia para muchas otras tasas: todo, desde las cuentas de ahorro hasta las tarjetas de crédito, establece tasas en parte en función de los cambios en la tasa de los fondos federales.

Las tasas de interés de los bonos, como los bonos del gobierno de EE. UU. a 10 años, también se ven afectadas por la tasa de los fondos federales. Históricamente, la tasa hipotecaria a 30 años se ha movido en paralelo con la tasa del Tesoro a 10 años. A medida que aumentan las tasas de los bonos a 10 años, aumentan las tasas hipotecarias. Lo mismo ocurre con las tasas de interés más bajas.

Inflación y vivienda

La inflación es el proceso por el cual el dinero pierde poder adquisitivo. Por ejemplo, la inflación en diciembre de 2023 es del 7,1%, por lo que algo que valía $100 hace un año ahora costará $107,10.

La inflación afecta al mercado inmobiliario de varias maneras. Más importante aún, así como hace que suban los precios de todos los bienes de consumo, también hace que suban los precios de la vivienda.

Sin embargo, uno de los objetivos de la Fed es tratar de controlar la inflación y mantenerla baja y estable. Si la inflación aumenta considerablemente, la Reserva Federal puede aumentar la tasa de fondos federales para reducir la oferta monetaria y reducir la inflación. Un aumento en la tasa de los fondos federales conduce a tasas hipotecarias más altas, y las tasas hipotecarias más altas reducen la demanda de los compradores de viviendas, lo que conduce a precios más bajos de las viviendas.

Tasa de interés hipotecario

Las tasas hipotecarias actuales, que están influenciadas por la tasa de los fondos federales y otras tasas del mercado, afectan los precios de la vivienda.

Cuando las tasas hipotecarias suben, se traduce en pagos mensuales más altos por el mismo monto del préstamo. Por ejemplo, una hipoteca de $250,000 costaría $1,194 por mes a una tasa de interés del 4%. A una tasa de interés del 6%, el mismo préstamo costaría $1,439. Para préstamos grandes, el impacto es aún mayor.

Como hemos visto en los últimos meses, con el aumento de las tasas de interés del 3,4 % en enero de 2023 al 7,12 % en octubre de 2023, este fenómeno podría dificultar la compra de una vivienda para muchos y dar esperanza a algunos principiantes. completamente fuera del mercado.

Según Allyson Waddell, gerente de éxito de la agencia en el sitio web nacional de vivienda RealtyHop, los aumentos recientes en las tasas de interés han tenido un gran impacto en la asequibilidad.“Con tasas hipotecarias de alrededor del 6 %, los compradores de viviendas en EE. UU. tienen un 24 % menos de poder adquisitivo que hace un año. »

Inventario de viviendas y obra nueva

La oferta y la demanda son dos factores simples que afectan el precio de todos los bienes y servicios. Si más personas quieren un artículo, el precio sube. Sin embargo, a medida que haya más cosas disponibles, el precio bajará.

El stock de viviendas puede verse afectado por muchos factores. La nueva construcción es la principal forma de aumentar la oferta en el mercado inmobiliario existente. Sin embargo, el aumento de los costos de mano de obra y materiales podría retrasar la construcción de nuevos edificios. El aumento de las tasas de interés y la caída de los precios de la vivienda también desaceleraron la construcción, lo que limitó el crecimiento de la oferta en el mercado inmobiliario. Los problemas de la cadena de suministro también pueden causar problemas, como vimos durante el apogeo de la pandemia.

En este momento, la demanda de viviendas supera con creces la oferta. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, a partir de octubre de 2023 habrá aproximadamente 3,3 meses de oferta de viviendas en el mercado. Esto está muy por debajo de los 5 o 6 meses que normalmente se necesitan para despejar el mercado.

“La construcción de viviendas no está en los niveles necesarios para cubrir la escasez”, dijo Waddell."Es probable que las tasas de interés se mantengan en este nivel durante algún tiempo y los compradores no verán el beneficio de esperar para comprar una propiedad solo para esperar a que bajen las tasas". »

La política también puede desempeñar un papel en la construcción de viviendas, ya que la zonificación restringe la construcción de edificios como apartamentos y complejos de apartamentos que pueden crear una oferta de viviendas adicional. En los últimos años, grandes inversores han comprado propiedades y las han convertido en alquileres, lo que limita aún más la oferta de viviendas para comprar.

Los mercados inmobiliarios rara vez experimentan aumentos significativos en la oferta. El crecimiento de la población y otros factores naturalmente hacen que la demanda crezca más rápido que la oferta.

Factores del mercado local

Los factores locales afectan los precios de la vivienda de varias maneras, a menudo afectando la demanda de vivienda. Por ejemplo, si un empleador importante en el área quiebra y muchas personas pierden sus trabajos, esto podría reducir la demanda de viviendas y hacer que los precios bajen. Otros factores, como la calidad de los distritos escolares, el clima agradable y la proximidad a las principales ciudades o servicios deseables pueden aumentar la demanda.

Además de afectar los precios de la vivienda en un área, el nivel de oferta y demanda en un área también puede afectar el poder de negociación de compradores y vendedores. Por ejemplo, Seth Bellas, gerente de producción de Churchill Mortgage, señaló que la menor demanda de los compradores ha hecho que los vendedores estén más dispuestos a negociar.

“Las tasas de interés más altas presionan a los prestatarios de clase media baja porque los pagos son más altos”, dijo Bellas.“Pero en algunos casos, la recesión económica también les ha permitido a estos compradores capturar los costos de cierre y aceptar ofertas en la venta ocasional de su casa actual. También estamos viendo que se aceptan más ofertas de VA y FHA, que a menudo son rechazadas por los vendedores en un entorno más competitivo."

Dada la situación actual, ¿cuál es el siguiente paso?

Predecir el futuro del mercado inmobiliario es difícil, incluso para los expertos. Nadie sabe realmente lo que depara el futuro, pero hay muchas conjeturas informadas sobre lo que sucederá en 2023.

Algunos creen que las altas tasas de interés y la desaceleración de la economía harán que los precios de las casas bajen. Otros insisten en que la inflación y una oferta insuficiente de viviendas harán que los precios se mantengan estables o sigan subiendo. Si el país cae en recesión, como muchos temen, los problemas en el mercado inmobiliario podrían volverse más evidentes.

Encuentre un agente inmobiliario de confianza

No importa lo que suceda con el mercado de bienes raíces en los meses y años venideros, siempre es una buena idea trabajar con un agente de bienes raíces bien informado si está considerando comprar o vender una casa. Un buen agente puede brindarle información sobre el mercado local y determinar un precio justo para una propiedad en su área.