Cómo Deshacerse Del Pmi O Seguro Hipotecario Privado

Algunos compradores de vivienda no pueden evitar el PMI o el seguro hipotecario privado. Este seguro puede agregar cientos de dólares a su pago hipotecario mensual y, en caso de incumplimiento, beneficia a su prestamista, no a usted.

Sin embargo, hay un resquicio de esperanza: al construir el valor acumulado de su vivienda, hay una variedad de formas de salir del PMI.

¿Qué es el PMI o Seguro Hipotecario Privado?

PMI es un tipo de seguro de préstamo hipotecario que protege a los prestamistas si no cumple con su préstamo hipotecario.

Los compradores de viviendas con hipotecas tradicionales con menos del 20% de pago inicial generalmente deben comprar un seguro hipotecario privado. Este es un costo anual adicional: alrededor del 0,3 % al 1,5 % del saldo de su hipoteca, aunque puede variar.

Cada mes, un prestatario normalmente puede pagar entre $30 y $70 en PMI por cada $100,000 de capital del préstamo, según Freddie Mac. La cantidad que paga depende de su puntaje de crédito, la duración de su hipoteca y préstamo, y la cantidad de su pago inicial. Su PMI se vuelve a calcular cada año en función del tamaño del saldo actual de su préstamo, por lo que las primas disminuyen a medida que paga su préstamo.

"El seguro hipotecario privado protege a los prestamistas contra el mayor riesgo asociado con los prestatarios que pagan pagos iniciales pequeños", dijo Greg McBride, CFA, analista financiero jefe de Bankrate.“Una vez que el prestatario tenga un colchón de capital suficiente, se cancelará el PMI. »

PMI no se aplica a todas las hipotecas con menos del 20% de pago inicial. Por ejemplo, los préstamos FHA respaldados por el gobierno tienen reglas diferentes a los préstamos VA con requisitos de pago inicial mínimos o nulos. Los prestamistas privados a veces ofrecen préstamos tradicionales con pequeños pagos iniciales que no requieren PMI;Sin embargo, a menudo hay otros costos, como tasas de interés más altas, que superan el riesgo más alto.

4 formas de deshacerse del PMI

1. Pago de hipoteca que termina automática o eventualmente PMI

La Ley Federal de Protección al Propietario de Vivienda le da derecho a que se elimine el PMI de su préstamo hipotecario de dos maneras:

1. Puede rescindir el PMI "automáticamente" o "permanentemente" en ciertos hitos en el valor neto de su vivienda.
2. Cuando el valor líquido de tu vivienda alcance el 20%, podrás solicitar la eliminación del PMI.

El prestamista o el agente administrador debe rescindir automáticamente el PMI cuando el saldo de su hipoteca alcance el 78 % del precio de compra original, es decir, cuando su relación préstamo-valor (LTV) baje al 78 %. Siempre que tenga buen crédito y no se haya atrasado con ningún pago de la hipoteca.

Los reparadores también deben dejar de PMI a la mitad de su programa de amortización. Por ejemplo, si tiene un préstamo a 30 años, el punto medio será dentro de 15 años. Si tiene un préstamo a 15 años, el punto medio es 7,5 años.

Luego, el reparador debe cancelar el PMI, que depende de que usted haga sus pagos a tiempo, incluso si el saldo de su hipoteca no ha alcanzado el 78% del valor inicial de la casa. Esto se llama terminación permanente.

A quién afecta: La eliminación del PMI de esta manera se aplica a aquellos con hipotecas convencionales que ya han realizado pagos en su calendario de pago original y han alcanzado el 22% de equidad o hito intermedio. Para calificar, debe mantenerse al día con los pagos.

2. Solicitud de cancelación de PMI cuando el saldo de la hipoteca alcanza el 80%

Una vez que el saldo de su préstamo alcance el 80 % del valor original de la vivienda, tiene derecho a pedirle al reparador que cancele el PMI en lugar de esperar una cancelación automática. Si está pagando un plan, puede encontrar la fecha del 80% en su formulario de divulgación de PMI (o puede pedírselo a su administrador).

Si tiene dinero extra, puede llegar más rápido pagando extra.

Puede pagar el capital de su préstamo antes de tiempo, reduciendo su saldo, ayudándolo a acumular capital más rápido y ahorrar en intereses. Incluso $50 al mes pueden significar una caída drástica en el saldo de su préstamo y el interés total pagado durante la vigencia del préstamo.

Algunos prestatarios optan por hacer un pago de capital de suma global o incluso hacer pagos hipotecarios anuales adicionales. Esto le permitirá alcanzar el nivel de equidad del 20% más rápido. Para estimar el saldo de su hipoteca para calificar para la cancelación del PMI, multiplique el precio de compra original de su casa por 0.80.

A quién afecta: una vez que los propietarios tienen el 20 % del capital social, pueden usar este método. También debe hacer lo siguiente para cancelar PMI:

• Haga una solicitud de cancelación de PMI por escrito a su prestamista o agente de servicio.
• Manténgase al día con los pagos de su hipoteca y tenga un historial de pago sólido.
• Cumplir con otros requisitos del prestamista, como no tener otros gravámenes sobre la vivienda (es decir, una segunda hipoteca).
• Es posible que necesite una tasación de la vivienda si es necesario. Si el valor de su casa baja, significa que no ha alcanzado el 20 % del capital y es posible que no pueda revertir el PMI.

3. Refinanciar fuera del PMI

Cuando las tasas hipotecarias son bajas, podría considerar refinanciar su hipoteca para ahorrar en los cargos por intereses o reducir sus pagos mensuales. Mientras tanto, si el saldo de su nueva hipoteca es inferior al 80 % del valor de su vivienda, la refinanciación puede permitirle eliminar el PMI. Eso es el doble de los ahorros.

Si el valor de su casa ha aumentado significativamente desde su última hipoteca, las estrategias de refinanciamiento pueden funcionar. Por ejemplo, si compró una casa hace cuatro años con un pago inicial del 10 % y el valor de la casa ha aumentado un 15 % desde entonces, ahora debe menos del 80 % del valor de la casa. En este caso, puede refinanciar un nuevo préstamo sin pagar el PMI.

Al igual que con cualquier refinanciamiento, deberá sopesar los costos de cerrar el trato con los nuevos términos del préstamo y los ahorros potenciales de eliminar el PMI.

A quién afecta: esta estrategia funciona bien en vecindarios donde los precios de las viviendas están aumentando. La refinanciación puede tener el efecto contrario si el valor de su vivienda cae, y es posible que deba agregar el PMI si cae el valor neto de su vivienda.

La refinanciación para deshacerse del PMI generalmente no funciona bien para los nuevos propietarios. Muchos préstamos tienen "requisitos de preparación" que requieren que espere al menos dos años antes de refinanciar para deshacerse del PMI. Entonces, si su préstamo tiene menos de dos años, puede solicitar un refinanciamiento que no sea del PMI, pero no hay garantía de que lo aprueben.

4. Vuelva a evaluar si su casa está subiendo de valor

En un mercado inmobiliario activo, el valor acumulado de su vivienda podría estar un 20 % por delante de su cronograma de pago. En este caso, puede valer la pena pagar por una nueva evaluación. Si ha sido propietario de la vivienda durante al menos cinco años y el saldo de su préstamo no supera el 80 % de la nueva evaluación, puede solicitar la cancelación del PMI. Si ha sido propietario de la casa durante al menos dos años, el saldo restante de su hipoteca no puede exceder el 75%.

Las tasaciones para viviendas unifamiliares generalmente oscilan entre $ 250 y $ 500, según su área. Algunos prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar la opinión de un corredor sobre la fijación de precios, que puede ser mucho más económica que una tasación profesional. Las evaluaciones profesionales, por otro lado, están estrictamente reguladas y brindan evaluaciones imparciales.

A quién afecta: los prestatarios que viven en áreas particularmente calurosas pueden haber visto dispararse el valor de sus viviendas en los últimos años. De hecho, el valor puede haber aumentado lo suficiente como para colocarlo fuera del rango del PMI. Si es así, es hora de hablar con su prestamista acerca de obtener una reevaluación y posiblemente eliminar su requisito de PMI.

Si agrega servicios o renueva su hogar, también podría aumentar su valor, lo que también podría significar más equidad. Ya sea que se trate de remodelar la cocina, reemplazar ventanas o agregar una habitación adicional, las actualizaciones comunes como estas pueden aumentar el valor de su hogar. Si cruza la línea de meta del 20% de capital en el camino, puede tirar el PMI a la acera.

Sus derechos de PMI según la ley federal

Los propietarios de viviendas que pagan PMI deben comprender sus derechos en virtud de la Ley de Protección de Propietarios de Viviendas. Esta ley federal, también conocida como Ley de Cancelación de PMI, lo protege de los cargos excesivos de PMI. Una vez que haya acumulado la cantidad deseada de capital en su casa, tiene derecho a deshacerse del PMI. Los prestamistas tienen reglas diferentes para cancelar el PMI, pero deben permitírselo.

Antes de firmar una hipoteca con PMI, pida una explicación clara de las reglas y plazos de PMI. Esto le permitirá realizar un seguimiento preciso del progreso del cierre de su pago de PMI. Si cree que su prestamista no está siguiendo las reglas de cancelación de PMI, puede presentar su queja ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Recuerda: hay otras situaciones en las que también puedes eliminar el PMI, como cuando aumenta el valor de tu vivienda o cuando refinancias tu hipoteca con al menos un 20% de capital.

No vacíes tu cuenta bancaria para escapar del PMI

Cuando se trata de deshacerse del PMI, no necesita ser demasiado entusiasta. Si bien pagar el PMI una vez al mes o al año no es una alegría financiera, tenga cuidado de no empeorar su situación financiera apresurándose a deshacerse del PMI.

La mayoría de los expertos financieros están de acuerdo en que tener efectivo en caso de que lo necesite es una decisión financiera inteligente. Entonces, antes de echar mano de sus ahorros o fondo de jubilación para alcanzar la marca del 20 % de capital, consulte a un asesor financiero para asegurarse de que está en el camino correcto.

"Muchos compradores parecen tener un disgusto filosófico por PMI, lo cual no es así", dijo McBride.“Hasta que obtenga un préstamo de la FHA, no está casado con PMI. Una vez que haya alcanzado su colchón de capital del 20%, puede dejarlo, lo que puede llevar solo unos años, dependiendo de la apreciación de los precios de la vivienda. Pero no sienta que tiene que desembolsar cada centavo para un pago inicial para evitar el PMI, solo lo hace menos flexible financieramente después."

Preguntas frecuentes sobre PMI

• Según Freddie Mac, el pago promedio del PMI oscila entre $30 y $70 por cada $100 000 que pide prestado.

  Por ejemplo, si obtiene una hipoteca de $250,000, puede esperar hacer pagos mensuales de $75 a $175.

• En caso de incumplimiento, el seguro hipotecario privado protege a su prestamista, no a usted. Sin embargo, hay beneficios al pagar el PMI. Por ejemplo, un pago inicial más bajo (que a menudo significa que tiene que pagar el PMI) puede conseguirle una casa antes que si decide esperar hasta que pueda pagar un pago inicial del 20%.

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• Sí, hay diferentes tipos de PMI.

  • El prestatario paga. Es uno de los tipos más comunes. Usted paga el PMI como parte de su factura mensual.
  • El prestamista paga. Con esta forma de PMI, el prestamista paga una prima pero generalmente cobra una tasa de interés más alta.
  • prima única. Esta forma de PMI es un pago único. Un pago único suele ser un monto mayor, pero le permite evitar pagar tarifas mensuales adicionales. Algunos prestamistas le permitirán diferir los pagos del saldo de su préstamo.
  • prima dividida. Esto combina un gran pago inicial con pagos mensuales continuos.
  • Seguro hipotecario FHA. Estos pagos vienen con los préstamos de la FHA e incluyen pagos anuales y por adelantado. Normalmente, no puede cancelar una solicitud de pago.

Información adicional de Jeanne Lee